Stand 08.08.2026: Alle Angaben dieser Seite sind gegen den verkündeten Gesetzestext geprüft — Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28.07.2026. Verkündet als Artikelgesetz; eine konsolidierte Fließtextfassung wird zeitnah erwartet, etwa auf „Gesetze im Internet". Renovierungsanforderungen (§ 40), Solarpflicht (§ 106), Energieausweis-Pflicht (§ 80 Abs. 6) und die GEIG-Ladeinfrastruktur folgen zum 01.01.2027. Welche Regelung wann wirksam wird, steht im Abschnitt Was gilt wann? und ausführlich unter GEG oder GModG.
Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes: Artikel 1 des am 28.07.2026 verkündeten Gesetzes benennt das GEG um in „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" und strukturiert es umfassend neu. Das GEG wird also nicht ersatzlos abgeschafft — es wird umbenannt und umgebaut, und ein erheblicher Teil der Pflichten verschiebt sich dabei von der Heizungsanlage auf das Gebäude als Ganzes.
Für Kommunen sind drei Linien des Gesetzes maßgeblich:
- Heizungsrecht wird technologieoffen. Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Vorgabe (§ 71 GEG) und die Betriebsverbote für alte Kessel (§ 72 GEG) entfallen ersatzlos (Artikel 1); § 42 GModG zählt die Optionen beim Heizungstausch offen auf — von der Wärmepumpe über den Wärmenetz-Anschluss bis zur Gas- oder Ölheizung, letztere ab 2029 mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe (§ 43). Die kommunale Wärmeplanung bleibt Pflicht, ist aber von der Heizungspflicht entkoppelt.
- EU-Gebäuderichtlinie wird umgesetzt. Renovierungsanforderungen für die energetisch schwächsten Nichtwohngebäude (§ 40), Solarpflicht (§ 106), Gebäudeautomation ab 70 kW (§ 56) und Nullemissionsstandard für Neubauten (§ 10a, später § 10) setzen die EPBD in deutsches Recht um.
- Die Vorbildfunktion der öffentlichen Hand bleibt (§ 4) — und wird konkreter: Mehrere der neuen Pflichten greifen für öffentliche Gebäude früher oder weiter als für private (Solarpflicht im Bestand nur für öffentliche Nichtwohngebäude, Nullemissionsstandard zuerst für Behördengebäude).
Was ändert sich für kommunale Liegenschaften?
Der Überblick über die sieben Pflicht-Blöcke, die kommunale Nichtwohngebäude — Rathäuser, Schulen, Kitas, Hallen, Bauhöfe — direkt betreffen:
| Pflicht | Kern | Maßgeblicher Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Heizungsrecht neu§§ 42–46; §§ 71–73 GEG entfallen · Heizungstausch in der Kommune | Technikwahl frei; neue Gas-/Ölheizungen ab 2029 mit Brennstoff-Treppe (10 % → 15 % → 30 % → 60 %) | 29.07.2026 (Tag nach Verkündung) |
| Gebäudeautomation & Energiemanagement§ 56 · § 56 im Detail | Nichtwohngebäude mit Anlagen > 70 kW Nennleistung ausrüsten (bisher 290 kW nach § 71a GEG) | bis 31.12.2029 |
| Renovierungsanforderungen§ 40 · Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude | Primärenergiebedarf max. 3,50-fach (2030) bzw. 2,95-fach (2033) des Referenzgebäudes — Worst-First: schlechteste ~16 % / ~26 % | 01.01.2030 / 01.01.2033 |
| Solarpflicht§ 106 GModG: Solarpflicht für öffentliche Gebäude | Neubau öffentlicher NWG ab 2027; Bestand gestaffelt: 2028 > 2.000 m², 2029 > 750 m², 2031 > 250 m² | 2027–2031 |
| Nullemissionsgebäude§ 10a · betrifft Neubau-Vorhaben ab Planungsbeginn heute | Neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand mit Behördennutzung als Nullemissionsgebäude; ab 2030 alle Neubauten (§ 10 neu) | 01.01.2028 / 01.01.2030 |
| Energieausweis für Verwaltungsgebäude§ 80 Abs. 6 · Energieausweis-Pflicht im Detail | Jedes bestehende Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, das von einer Behörde genutzt wird, braucht einen Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung — ohne Flächenschwelle, ohne Anlass | 01.01.2027 |
| LadeinfrastrukturGEIG §§ 9, 10 (Artikel 7) · Ladeinfrastruktur-Pflichten | Bestand über 20 Stellplätze: ein Ladepunkt je zehntem Stellplatz oder 50 % Leitungsinfrastruktur; bei größerer Renovierung eines NWG über fünf Stellplätzen deutlich mehr | 01.01.2027 (Behörden-NWG: Vorverkabelung bis 01.01.2033) |
Zwei Einordnungen, die in der Verwaltungspraxis den Unterschied machen:
- Die Stichtage 2027–2033 sind Kalenderdaten — sie standen schon vor der Verkündung fest. Mit der Verkündung am 28.07.2026 sind nun auch die Norm-Starts fixiert: Heizungsrecht ab 29.07.2026, § 40/§ 106 zum 01.01.2027. Das vollständige Fristen-Radar aller Stichtage führt die § 40-Pillar.
- Der tragfähige Anker ist die investive Pflicht, nicht die Sanktion. Bußgeldbewehrt sind ein Verstoß gegen § 40 (bis 5.000 €, § 108 Abs. 1 Nr. 4) und gegen die § 56-Ausrüstungspflicht (ebenfalls bis 5.000 €, Nr. 7) — deutlich schärfer trifft es die fortbestehenden Bestandspflichten der §§ 35 und 36 mit bis zu 50.000 €. Das eigentliche Haushaltsthema ist aber die Maßnahme selbst: Wer 2030 unter der Schwelle liegen muss, braucht die Investitionsentscheidung deutlich früher — mit Planungs- und Vergabelauf nach UVgO/VOB liegen zwischen Beschlussvorlage und Abnahme regelmäßig zwei bis drei Jahre.
Ergebnis: Wer 2030 unter der § 40-Schwelle liegen muss, braucht die Investitionsentscheidung deutlich früher — zwischen Beschlussvorlage und Abnahme liegen regelmäßig zwei bis drei Jahre.
Die Handlungs-Reihenfolge für die Verwaltung
Das Gesetz nennt Schwellen und Stichtage — es beantwortet nicht, in welcher Reihenfolge eine Kommune mit 15 bis 40 Liegenschaften vorgeht. Aus der Projektpraxis ist die belastbare Reihenfolge:
- Datenlage herstellen. Flächen, Baujahre, Anlagen-Nennleistungen und witterungsbereinigte Verbräuche je Liegenschaft in die kommunale Gebäude-Excel — eine Zeile je Gebäude, eine Spalte je Schwellenwert. Erst diese Daten zeigen, welches Gebäude unter § 40 (Effizienz), § 56 (> 70 kW) oder § 106 (Flächenstaffel) fällt; prüffest dokumentiert wird die Zeile später im Gebäudesteckbrief. Ohne Datenlage ist jede GModG-Aussage über das eigene Portfolio Vermutung.
- § 56-Bestand identifizieren. Die Ausrüstungsfrist 31.12.2029 endet vor der ersten § 40-Stufe, und die Anlagenliste ist schnell erhoben. Nebeneffekt: Ein § 56-konformes System befreit von der wiederkehrenden energetischen Inspektionspflicht für Klima- und Lüftungsanlagen (§ 74 Abs. 3) — und liefert genau die Verbrauchsdaten, die Schritt 1 und ein systematisches Energiemanagement brauchen — in Baden-Württemberg zugleich die Grundlage der jährlichen Verbrauchsmeldung nach § 18 Absatz 1 KlimaG BW. Das EnEfG begründet diese Pflicht nicht: § 3 Nummer 22 nimmt Kommunen aus der Definition der öffentlichen Stelle aus, die Einsparverpflichtung und die EnMS-Schwellen des § 6 treffen sie deshalb nicht (Details: Öffentliche Stelle im Sinne des EnEfG).
- § 40-Betroffenheit bewerten. Eine Gebäudebewertung nach DIN TS 18599 klärt, ob eine Liegenschaft in die schlechtesten ~16 % bzw. ~26 % fällt — und ob eine der Erfüllungs-Alternativen (Baujahr ab 1996, Wärmepumpe/Biomasse, Fernwärme) bereits greift.
- Die beiden 2027er-Pflichten mitziehen. Sie kosten keine Investitionsentscheidung, sondern Bearbeitungszeit — und beide fallen aus Schritt 1 fast von selbst ab: Der Energieausweis nach § 80 Abs. 6 verlangt dieselbe Bilanzierung wie die § 40-Bewertung, und für die Ladeinfrastruktur-Pflicht braucht es nur eine weitere Spalte in derselben Liste: Stellplätze je Liegenschaft.
- Maßnahmen, Fristen und Förderfenster in eine Reihenfolge bringen. Der Sanierungsfahrplan priorisiert nach Wirtschaftlichkeit und Frist-Druck, koppelt die Solarpflicht-Staffel nach § 106 GModG an ohnehin anstehende Dachsanierungen und übersetzt das Ergebnis in eine gremienfähige Beschlussvorlage mit Kostengliederung nach DIN 276.
Merksatz: Erst Datenlage, dann § 56-Bestand, dann § 40-Bewertung, dann die 2027er-Pflichten, dann Sanierungsfahrplan — die Reihenfolge folgt den Fristen, nicht dem Gesetzestext.
Was galt bis zur Verkündung — und was gilt jetzt?
Bis einschließlich 28.07.2026 galt das GEG unverändert — einschließlich der 65-%-EE-Vorgabe und der § 72-Betriebsverbote. Heizungstausch-Beauftragungen bis zu diesem Tag sind im GEG-Rahmen erfolgt.
Seit der Verkündung am 28.07.2026 staffelt Artikel 9 das Inkrafttreten: Heizungsrecht und §§ 71–73-Streichung ab dem 29.07.2026, dann Renovierungsanforderungen, Solarpflicht, Energieausweis-Pflicht und Ladeinfrastruktur zum 01.01.2027 (Artikel 2 und 7), Nullemissionsstandard zum 01.01.2028 bzw. 01.01.2030 (Artikel 3 und 4). Nur die erste Stufe hängt an der Verkündung — die späteren Termine stehen als feste Kalenderdaten im Gesetz. Die Norm-für-Norm-Gegenüberstellung — was gilt heute, was gilt ab wann — führt der Übergangs-Erklärer GEG oder GModG: Was gilt jetzt?
Haushalt und Gremien: die Kämmerei-Sicht
Drei Punkte gehören in jede Sitzungsvorlage, die GModG-Pflichten behandelt:
- Investitionen über die Nutzungsdauer abbilden. § 40- und § 106-Maßnahmen sind investive Maßnahmen im Investitionshaushalt, die im Ergebnishaushalt über die Abschreibung wirken — nicht als einmaliger Kosten-Schock. Eine Dämm- oder Dachmaßnahme mit 30–40 Jahren Nutzungsdauer verteilt sich entsprechend.
- Eigenanteil vor Beschluss sichern. Eine Pflicht macht eine Maßnahme nicht automatisch förderfähig; welche Programme greifen, entscheidet sich je Maßnahme und Antragszeitpunkt — inklusive Vorhabenbeginn-Regeln. Der belastbare Weg: Förderkulisse je Maßnahme prüfen, Eigenanteil beziffern und erst dann in die Beschlussvorlage. So platzt kein Eigenanteil im Gremium.
- Bündeln statt stückeln. Wer die § 106-Solarpflicht mit ohnehin fälligen Dachsanierungen koppelt und § 56-Ausrüstung mit dem Aufbau des Energiemanagements verbindet, spart Planungs- und Vergabeläufe — und erfüllt mehrere Pflichten in einem Maßnahmenpaket.
Nach der Verkündung auf dem Laufenden bleiben
Mit der Verkündung vom 28.07.2026 steht auch der letzte offene Termin fest — der 29.07.2026 für den Kern; die späteren Stufen standen als Kalenderdaten ohnehin im Gesetz. Als Nächstes wird sich die Förderlandschaft auf das neue Recht einstellen. Unser Newsletter fasst genau solche Gesetzes- und Förder-Änderungen für Kommunen kuratiert zusammen — mit direkter Terminbuchungs-Möglichkeit im Mailing, wenn aus einem Update ein konkreter Fall wird.
Für die fachliche Einordnung des eigenen Bestands sind wir auf die Energieberatung kommunaler Nichtwohngebäude spezialisiert — von der Bestandsaufnahme über den Sanierungsfahrplan bis zur Umsetzung.
Häufige Fragen
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das GModG ist die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes: Artikel 1 des Beschlusses vom 10.07.2026 benennt das GEG in „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG)“ um und baut es umfassend um. Das GEG wird also nicht ersatzlos aufgehoben, sondern umbenannt und neu strukturiert. Inhaltlich streicht das GModG die 65-%-EE-Vorgabe und die Altkessel-Betriebsverbote (§§ 71–73 GEG), macht die Heizungswahl technologieoffen (§ 42) und setzt die EU-Gebäuderichtlinie um — mit Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§ 40), Solarpflicht (§ 106) und Nullemissionsstandard für Neubauten (§ 10a). Es wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; der Kern tritt am 29.07.2026 in Kraft.
Was bedeutet das GModG für Kommunen konkret?
Für kommunale Liegenschaften verschiebt sich der Pflicht-Schwerpunkt von der Heizung auf das Gebäude: Die Heizungswahl wird frei (§§ 71/72 GEG entfallen), dafür kommen ergebnisbezogene Pflichten — § 40 begrenzt ab 2030/2033 den Primärenergiebedarf der energetisch schwächsten Nichtwohngebäude, § 56 verlangt bis Ende 2029 Gebäudeautomation und Energiemanagement bei Anlagen über 70 kW, § 106 staffelt eine Solarpflicht für öffentliche Bestandsgebäude von 2028 bis 2031, § 10a setzt ab 2028 den Nullemissionsstandard für neue Behördengebäude. Dazu kommen zwei Pflichten, die ab dem 01.01.2027 ohne jede Flächen- oder Anlass-Schwelle greifen: § 80 Abs. 6 verlangt für jedes behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand einen Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung, und die GEIG-Novelle verlangt Ladeinfrastruktur bei mehr als 20 Stellplätzen. Die öffentliche Hand bleibt dabei ausdrücklich in der Vorbildfunktion (§ 4). Wer welche Liegenschaft wann anfassen muss, zeigt die Gebäudedatenlage — nicht das Gesetz allein.
Welche GModG-Pflicht trifft kommunale Gebäude zuerst?
Die Gebäudeautomations- und Energiemanagement-Pflicht des § 56: Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder kombinierten Anlagen über 70 Kilowatt Nennleistung müssen bis zum 31.12.2029 ausgerüstet sein — vor der ersten Renovierungsanforderungs-Stufe (01.01.2030). Zwei Pflichten greifen allerdings schon zum 01.01.2027 und brauchen keine Investition, sondern Bearbeitung: die Energieausweis-Pflicht für jedes behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand (§ 80 Abs. 6) und die Ladeinfrastruktur-Pflicht für Bestandsgebäude mit mehr als 20 Stellplätzen (GEIG § 10). Für den Neubau greift die Solarpflicht des § 106 ebenfalls ab dem 01.01.2027, im Bestand ab dem 01.01.2028 (öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 m² Nutzfläche). Da Schulen, Hallen und größere Verwaltungsgebäude mit ihrer Heizlast häufig über 70 kW liegen, ist § 56 in den meisten Portfolios die erste größere investive Frist.
Gibt es jetzt eine Sanierungspflicht für kommunale Gebäude?
Ja — gemeint ist damit die Renovierungsanforderung des § 40 GModG; „Sanierungspflicht“ ist die umgangssprachliche Bezeichnung derselben Norm, der amtliche Begriff lautet Renovierungsanforderungen. Der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes darf ab dem 01.01.2030 das 3,50-fache und ab dem 01.01.2033 das 2,95-fache eines Referenzgebäudes nicht überschreiten — das adressiert die energetisch schwächsten rund 16 % bzw. 26 % des Bestands. Konkrete Maßnahmen schreibt das Gesetz nicht vor; der Eigentümer wählt die Mittel. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Gebäuden ab Baujahr 1996, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse oder bei Fernwärmeversorgung. Die Einzelheiten stehen in unserer Pillar-Seite zu den Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude.
Gilt das GEG noch?
Nur noch bis zum 28.07.2026. Das GModG wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; am Tag danach — dem 29.07.2026 — entfallen die 65-%-EE-Vorgabe und die Altkessel-Betriebsverbote, und das Gesetz trägt den neuen Namen. Die Renovierungsanforderungen (§ 40) und die Solarpflicht (§ 106) folgen zum 01.01.2027, der Nullemissionsstandard für neue Behördengebäude zum 01.01.2028 (Artikel 9). Welche Norm wann wirksam wird, schlüsseln wir unter „GEG oder GModG — was gilt jetzt?“ Norm für Norm auf.
Sind die neuen GModG-Pflichten förderfähig?
Nicht automatisch. Eine gesetzliche Pflicht macht eine Maßnahme für sich genommen nicht förderfähig — maßgeblich sind die Bedingungen des jeweiligen Programms samt Vorhabenbeginn-Regeln, und Förderkulissen ändern sich. Belastbar ist der umgekehrte Weg: erst die Maßnahmen- und Fristenplanung je Liegenschaft (Sanierungsfahrplan), dann die Prüfung, welche Programme zum Zeitpunkt der Beauftragung greifen und wie hoch der Eigenanteil im Haushalt anzusetzen ist. Den aktuellen Programm-Überblick pflegen wir auf der Förder-Seite; verbindlich wird er erst in der konkreten Antragsprüfung.