Stand 28.07.2026: Das GModG ist am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (als Artikelgesetz; eine konsolidierte Fließtextfassung wird zeitnah erwartet, etwa auf „Gesetze im Internet"). Der Kern tritt am 29.07.2026 in Kraft; Renovierungsanforderungen (§ 40) und Solarpflicht (§ 106) folgen zum 01.01.2027. Welche Regelung wann wirksam wird, steht im Abschnitt Was gilt wann? und ausführlich unter GEG oder GModG.
Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes: Artikel 1 des am 28.07.2026 verkündeten Gesetzes benennt das GEG um in „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" und strukturiert es umfassend neu. Das GEG wird also nicht ersatzlos abgeschafft — es wird umbenannt und umgebaut, und ein erheblicher Teil der Pflichten verschiebt sich dabei von der Heizungsanlage auf das Gebäude als Ganzes.
Für Kommunen sind drei Linien des Gesetzes maßgeblich:
- Heizungsrecht wird technologieoffen. Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Vorgabe (§ 71 GEG) und die Betriebsverbote für alte Kessel (§ 72 GEG) entfallen ersatzlos (Artikel 1); § 42 GModG zählt die Optionen beim Heizungstausch offen auf — von der Wärmepumpe über den Wärmenetz-Anschluss bis zur Gas- oder Ölheizung, letztere ab 2029 mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe (§ 43). Die kommunale Wärmeplanung bleibt Pflicht, ist aber von der Heizungspflicht entkoppelt.
- EU-Gebäuderichtlinie wird umgesetzt. Renovierungsanforderungen für die energetisch schwächsten Nichtwohngebäude (§ 40), Solarpflicht (§ 106), Gebäudeautomation ab 70 kW (§ 56) und Nullemissionsstandard für Neubauten (§ 10a, später § 10) setzen die EPBD in deutsches Recht um.
- Die Vorbildfunktion der öffentlichen Hand bleibt (§ 4) — und wird konkreter: Mehrere der neuen Pflichten greifen für öffentliche Gebäude früher oder weiter als für private (Solarpflicht im Bestand nur für öffentliche Nichtwohngebäude, Nullemissionsstandard zuerst für Behördengebäude).
Was ändert sich für kommunale Liegenschaften?
Der Überblick über die fünf Pflicht-Blöcke, die kommunale Nichtwohngebäude — Rathäuser, Schulen, Kitas, Hallen, Bauhöfe — direkt betreffen:
| Pflicht | Kern | Maßgeblicher Zeitpunkt | Details |
|---|---|---|---|
| Heizungsrecht neu (§§ 42–46; §§ 71–73 GEG entfallen) | Technikwahl frei; neue Gas-/Ölheizungen ab 2029 mit Brennstoff-Treppe (10 % → 15 % → 30 % → 60 %) | 29.07.2026 (Tag nach Verkündung) | Heizungstausch in der Kommune |
| Gebäudeautomation & Energiemanagement (§ 56) | Nichtwohngebäude mit Anlagen > 70 kW Nennleistung ausrüsten (bisher 290 kW nach § 71a GEG) | bis 31.12.2029 | § 56 im Detail |
| Renovierungsanforderungen (§ 40) | Primärenergiebedarf max. 3,50-fach (2030) bzw. 2,95-fach (2033) des Referenzgebäudes — Worst-First: schlechteste ~16 % / ~26 % | 01.01.2030 / 01.01.2033 | Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude |
| Solarpflicht (§ 106) | Neubau öffentlicher NWG ab 2027; Bestand gestaffelt: 2028 > 2.000 m², 2029 > 750 m², 2031 > 250 m² | 2027–2031 | Solarpflicht für öffentliche Gebäude |
| Nullemissionsgebäude (§ 10a) | Neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand mit Behördennutzung als Nullemissionsgebäude; ab 2030 alle Neubauten (§ 10 neu) | 01.01.2028 / 01.01.2030 | betrifft Neubau-Vorhaben ab Planungsbeginn heute |
Zwei Einordnungen, die in der Verwaltungspraxis den Unterschied machen:
- Die Stichtage 2027–2033 sind Kalenderdaten — sie standen schon vor der Verkündung fest. Mit der Verkündung am 28.07.2026 sind nun auch die Norm-Starts fixiert: Heizungsrecht ab 29.07.2026, § 40/§ 106 zum 01.01.2027. Das vollständige Fristen-Radar aller Stichtage führt die § 40-Pillar.
- Der tragfähige Anker ist die investive Pflicht, nicht die Sanktion. Ein Verstoß gegen § 40 ist zwar bußgeldbewehrt (bis 5.000 €, § 108 Abs. 1 Nr. 4 i. V. m. Abs. 2), aber das eigentliche Haushaltsthema ist die Maßnahme selbst: Wer 2030 unter der Schwelle liegen muss, braucht die Investitionsentscheidung deutlich früher — mit Planungs- und Vergabelauf nach UVgO/VOB liegen zwischen Beschlussvorlage und Abnahme regelmäßig zwei bis drei Jahre.
Die Handlungs-Reihenfolge für die Verwaltung
Das Gesetz nennt Schwellen und Stichtage — es beantwortet nicht, in welcher Reihenfolge eine Kommune mit 15 bis 40 Liegenschaften vorgeht. Aus der Projektpraxis ist die belastbare Reihenfolge:
- Datenlage herstellen. Flächen, Baujahre, Anlagen-Nennleistungen und witterungsbereinigte Verbräuche je Liegenschaft in einen Gebäudesteckbrief — erst diese Daten zeigen, welches Gebäude unter § 40 (Effizienz), § 56 (> 70 kW) oder § 106 (Flächenstaffel) fällt. Ohne Datenlage ist jede GModG-Aussage über das eigene Portfolio Vermutung.
- § 56-Bestand identifizieren. Die Ausrüstungsfrist 31.12.2029 endet vor der ersten § 40-Stufe, und die Anlagenliste ist schnell erhoben. Nebeneffekt: Ein § 56-konformes System befreit von der wiederkehrenden energetischen Inspektionspflicht für Klima- und Lüftungsanlagen (§ 74 Abs. 3) — und liefert genau die Verbrauchsdaten, die Schritt 1 und ein systematisches Energiemanagement (bei über 1 GWh Jahresverbrauch ohnehin Pflicht nach EnEfG § 8) brauchen.
- § 40-Betroffenheit bewerten. Eine Gebäudebewertung nach DIN V 18599 klärt, ob eine Liegenschaft in die schlechtesten ~16 % bzw. ~26 % fällt — und ob eine der Erfüllungs-Alternativen (Baujahr ab 1996, Wärmepumpe/Biomasse, Fernwärme) bereits greift.
- Maßnahmen, Fristen und Förderfenster in eine Reihenfolge bringen. Der Sanierungsfahrplan priorisiert nach Wirtschaftlichkeit und Frist-Druck, koppelt die Solarpflicht-Staffel an ohnehin anstehende Dachsanierungen und übersetzt das Ergebnis in eine gremienfähige Beschlussvorlage mit Kostengliederung nach DIN 276.
Was galt bis zur Verkündung — und was gilt jetzt?
Bis einschließlich 28.07.2026 galt das GEG unverändert — einschließlich der 65-%-EE-Vorgabe und der § 72-Betriebsverbote. Heizungstausch-Beauftragungen bis zu diesem Tag sind im GEG-Rahmen erfolgt.
Seit der Verkündung am 28.07.2026 staffelt Artikel 9 das Inkrafttreten: Heizungsrecht und §§ 71–73-Streichung ab dem 29.07.2026, Renovierungsanforderungen und Solarpflicht zum 01.01.2027 (Artikel 2; ebenso die Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes über Artikel 7), Nullemissionsstandard zum 01.01.2028 bzw. 01.01.2030 (Artikel 3 und 4). Die Norm-für-Norm-Gegenüberstellung — was gilt heute, was gilt ab wann — führt der Übergangs-Erklärer GEG oder GModG: Was gilt jetzt?
Haushalt und Gremien: die Kämmerei-Sicht
Drei Punkte gehören in jede Sitzungsvorlage, die GModG-Pflichten behandelt:
- Investitionen über die Nutzungsdauer abbilden. § 40- und § 106-Maßnahmen sind investive Maßnahmen im Investitionshaushalt, die im Ergebnishaushalt über die Abschreibung wirken — nicht als einmaliger Kosten-Schock. Eine Dämm- oder Dachmaßnahme mit 30–40 Jahren Nutzungsdauer verteilt sich entsprechend.
- Eigenanteil vor Beschluss sichern. Eine Pflicht macht eine Maßnahme nicht automatisch förderfähig; welche Programme greifen, entscheidet sich je Maßnahme und Antragszeitpunkt — inklusive Vorhabenbeginn-Regeln. Der belastbare Weg: Förderkulisse je Maßnahme prüfen, Eigenanteil beziffern und erst dann in die Beschlussvorlage. So platzt kein Eigenanteil im Gremium.
- Bündeln statt stückeln. Wer die § 106-Solarpflicht mit ohnehin fälligen Dachsanierungen koppelt und § 56-Ausrüstung mit dem Aufbau des Energiemanagements verbindet, spart Planungs- und Vergabeläufe — und erfüllt mehrere Pflichten in einem Maßnahmenpaket.
Nach der Verkündung auf dem Laufenden bleiben
Mit der Verkündung vom 28.07.2026 sind aus den relativen Fristen („sechs Monate nach Verkündung") feste Kalenderdaten geworden; als Nächstes wird sich die Förderlandschaft auf das neue Recht einstellen. Unser Newsletter fasst genau solche Gesetzes- und Förder-Änderungen für Kommunen kuratiert zusammen — mit direkter Terminbuchungs-Möglichkeit im Mailing, wenn aus einem Update ein konkreter Fall wird.
Für die fachliche Einordnung des eigenen Bestands sind wir auf die Energieberatung kommunaler Nichtwohngebäude spezialisiert — von der Bestandsaufnahme über den Sanierungsfahrplan bis zur Umsetzung.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das GModG ist die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes: Artikel 1 des Beschlusses vom 10.07.2026 benennt das GEG in „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG)“ um und baut es umfassend um. Das GEG wird also nicht ersatzlos aufgehoben, sondern umbenannt und neu strukturiert. Inhaltlich streicht das GModG die 65-%-EE-Vorgabe und die Altkessel-Betriebsverbote (§§ 71–73 GEG), macht die Heizungswahl technologieoffen (§ 42) und setzt die EU-Gebäuderichtlinie um — mit Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§ 40), Solarpflicht (§ 106) und Nullemissionsstandard für Neubauten (§ 10a). Es wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; der Kern tritt am 29.07.2026 in Kraft.
Was bedeutet das GModG für Kommunen konkret?
Für kommunale Liegenschaften verschiebt sich der Pflicht-Schwerpunkt von der Heizung auf das Gebäude: Die Heizungswahl wird frei (§§ 71/72 GEG entfallen), dafür kommen ergebnisbezogene Pflichten — § 40 begrenzt ab 2030/2033 den Primärenergiebedarf der energetisch schwächsten Nichtwohngebäude, § 56 verlangt bis Ende 2029 Gebäudeautomation und Energiemanagement bei Anlagen über 70 kW, § 106 staffelt eine Solarpflicht für öffentliche Bestandsgebäude von 2028 bis 2031, § 10a setzt ab 2028 den Nullemissionsstandard für neue Behördengebäude. Die öffentliche Hand bleibt dabei ausdrücklich in der Vorbildfunktion (§ 4). Wer welche Liegenschaft wann anfassen muss, zeigt die Gebäudedatenlage — nicht das Gesetz allein.
Welche GModG-Pflicht trifft kommunale Gebäude zuerst?
Die Gebäudeautomations- und Energiemanagement-Pflicht des § 56: Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder kombinierten Anlagen über 70 Kilowatt Nennleistung müssen bis zum 31.12.2029 ausgerüstet sein — vor der ersten Renovierungsanforderungs-Stufe (01.01.2030). Für den Neubau greift die Solarpflicht des § 106 bereits ab dem 01.01.2027, im Bestand ab dem 01.01.2028 (öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 m² Nutzfläche). Da Schulen, Hallen und größere Verwaltungsgebäude mit ihrer Heizlast häufig über 70 kW liegen, ist § 56 in den meisten Portfolios die erste investive Frist.
Gibt es jetzt eine Sanierungspflicht für kommunale Gebäude?
Der amtliche Begriff lautet Renovierungsanforderungen (§ 40 GModG): Der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes darf ab dem 01.01.2030 das 3,50-fache und ab dem 01.01.2033 das 2,95-fache eines Referenzgebäudes nicht überschreiten — das adressiert die energetisch schwächsten rund 16 % bzw. 26 % des Bestands. Konkrete Maßnahmen schreibt das Gesetz nicht vor; der Eigentümer wählt die Mittel. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Gebäuden ab Baujahr 1996, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse oder bei Fernwärmeversorgung. Die Einzelheiten stehen in unserer Pillar-Seite zu den Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude.
Gilt das GEG noch?
Nur noch bis zum 28.07.2026. Das GModG wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; am Tag danach — dem 29.07.2026 — entfallen die 65-%-EE-Vorgabe und die Altkessel-Betriebsverbote, und das Gesetz trägt den neuen Namen. Die Renovierungsanforderungen (§ 40) und die Solarpflicht (§ 106) folgen zum 01.01.2027, der Nullemissionsstandard für neue Behördengebäude zum 01.01.2028 (Artikel 9). Welche Norm wann wirksam wird, schlüsseln wir unter „GEG oder GModG — was gilt jetzt?“ Norm für Norm auf.
Sind die neuen GModG-Pflichten förderfähig?
Nicht automatisch. Eine gesetzliche Pflicht macht eine Maßnahme für sich genommen nicht förderfähig — maßgeblich sind die Bedingungen des jeweiligen Programms samt Vorhabenbeginn-Regeln, und Förderkulissen ändern sich. Belastbar ist der umgekehrte Weg: erst die Maßnahmen- und Fristenplanung je Liegenschaft (Sanierungsfahrplan), dann die Prüfung, welche Programme zum Zeitpunkt der Beauftragung greifen und wie hoch der Eigenanteil im Haushalt anzusetzen ist. Den aktuellen Programm-Überblick pflegen wir auf der Förder-Seite; verbindlich wird er erst in der konkreten Antragsprüfung.
