Heizungstausch in der Kommune

Das Alt-Recht bis 28.07.2026: GEG § 71, § 72 und die 65-%-EE-Vorgabe

Stand 10.08.2026: Das GModG ist als Gesetz vom 23. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben 28.07.2026; §§ 42–46 auf S. 8–10). Zum 29.07.2026 sind § 71 (65-%-EE-Vorgabe) und § 72 (Kessel-Betriebsverbot) entfallen — die Heizungswahl ist seither technologieoffen, ab 2029 mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe bei neuen Gas- und Ölheizungen. Die folgende GEG-Darstellung beschreibt das bis zum 28.07.2026 geltende Alt-Recht; sie steht hier, weil kommunale Beschlussvorlagen und Leistungsverzeichnisse aus der Zeit davor noch im Umlauf sind.

Der häufigste Fehler beim kommunalen Heizungstausch ist, ihn wie eine reine Beschaffung zu behandeln. Bis zum 28.07.2026 war er zuerst eine Pflichtentscheidung:

• 65-%-Erneuerbare-Energien-Vorgabe (GEG § 71). Wurde eine Heizung erneuert oder neu eingebaut, musste sie zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden — gestaffelt nach Stichtagen, die an die beschlossene kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren.
• Betriebsverbote für Altkessel (GEG § 72). Konstanttemperatur-Kessel, die älter als 30 Jahre waren, durften grundsätzlich nicht weiterbetrieben werden — mit Ausnahmen (Niedertemperatur-/Brennwerttechnik, bestimmte Bestandsfälle).

Beide Regeln galten unabhängig von der Einwohnerzahl. Seit dem 29.07.2026 gelten sie nicht mehr — wer eine Beschlussvorlage oder ein Leistungsverzeichnis aus der Zeit davor in der Schublade hat, prüft sie deshalb gegen den nächsten Abschnitt. Der Handlungsdruck bleibt: Gerade kleinere Kommunen haben oft mehrere alte Anlagen gleichzeitig am Lebensende — er kommt jetzt aus Vollkosten, Förderfristen und Wärmeplan-Perspektive, nicht mehr aus einer Austauschpflicht.

Die neue Rechtslage nach dem GModG — technologieoffen, mit Brennstoff-Treppe

Mit dem Inkrafttreten des GModG-Kerns am 29.07.2026 dreht sich die Logik des Heizungstauschs (alle Angaben nach dem verkündeten Gesetzestext, BGBl. 2026 I Nr. 226, S. 8–10):

• Die §§ 71 bis 73 GEG sind gestrichen (Artikel 1 Nr. 32, in Kraft seit 29.07.2026) — die 65-%-EE-Vorgabe, die Betriebsverbote für alte Konstanttemperatur-Kessel und die zugehörigen Übergangsregeln entfallen ersatzlos. Der Eigentümer hat wieder die Wahl der Heizungsoption.
• § 42 GModG zählt die Optionen technologieoffen auf: Wärmepumpe, Hausübergabestation zum Wärmenetz-Anschluss, Anlagen für Biomasse oder grünen, blauen, orangen bzw. türkisen Wasserstoff, Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen, hocheffiziente KWK, Stromdirektheizung oder eine andere innovative Lösung — auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen bleiben zulässig.
• Aber: die Brennstoff-Treppe (§ 43 GModG). Wer eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss steigende Anteile der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem/blauem/orangem/türkisem Wasserstoff (inkl. Derivaten) erzeugen: ab 01.01.2029 mindestens 10 %, ab 01.01.2030 15 %, ab 01.01.2035 30 %, ab 01.01.2040 60 %.

Wen die Brennstoff-Treppe nicht trifft

Die häufigste Rückfrage im Gremium — und die Antwort steht direkt im Wortlaut. § 43 Absatz 1 erfasst ausschließlich Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Für Ihre vorhandenen Gas- und Ölkessel gilt die Quote nicht, unabhängig von Alter und Zustand. Es gibt keine Nachrüstpflicht und keinen Zwang, für Bestandsanlagen biogene Brennstoffe zu beschaffen. Die Treppe ist eine Regel für Neuentscheidungen, keine Rückwirkung auf den Bestand.

Für Neuanlagen kennt § 43 zudem mehrere Wege, die Quote zu erfüllen, ohne biogenen Brennstoff einzukaufen:

• Solarthermie (Abs. 3) rechnet im Zeitraum 2029 bis 2034 auf die Pflicht an; über 15 % Anrechnung ist ein Nachweis durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung nötig.
• Raumlufttechnik mit Wärmerückgewinnung (Abs. 4) erfüllt die Pflicht 2029 bis 2034, wenn der Wärmerückgewinnungsgrad mindestens 73 % und die Leistungszahl mindestens 10 beträgt und die Anlage die gesamte Gebäudefläche versorgt — für Hallen und Schulen mit ohnehin geplanter Lüftungssanierung der interessanteste Weg.
• Wärmepumpen-Hybrid (Abs. 5) gilt als erfüllt, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 % der Spitzenlast trägt (bei bivalent alternativem Betrieb 40 %).
• Biomasse-Hybrid (§ 45 Abs. 2) erfüllt die Pflicht über den Anteil fester Biomasse.

Und für den Ernstfall: Fällt die bestehende Heizung irreparabel aus, greift § 43 Absatz 7. Wird die Ersatzanlage im Jahr 2028 eingebaut, gilt die Quote erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei einem Ausfall ab 2029 gilt die zum Ausfallzeitpunkt bestehende Pflichtstufe zwölf Monate lang fort — die nächste Stufe greift erst danach. Eine Havarie im Januar zwingt also nicht zur überstürzten Brennstoffbeschaffung; sie verschafft ein Jahr Luft für die saubere Entscheidung.

Ein zweiter Preis-Faktor steht schon im Gesetz. § 42a GModG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorzulegen, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichtet, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden gelieferten Brennstoffe bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Das ist keine Pflicht für Gebäudeeigentümer, sondern eine Mengenvorgabe an die Lieferkette — sie wirkt über den Brennstoffpreis und trifft damit auch Bestandsanlagen, die von der Brennstoff-Treppe ausgenommen sind. Wer heute eine Vollkostenrechnung über 20 Jahre aufmacht, sollte den Vorgang kennen und den Entwurf abwarten, bevor er einen fossilen Preispfad als konstant unterstellt.

Für die Kämmerei heißt das: Aus der Pflicht-Frage wird eine Vollkosten-Frage. Die fossile Anlage bleibt erlaubt, aber die Brennstoff-Treppe macht ihren Betrieb über die Laufzeit planbar teurer — biogene Brennstoffe und Wasserstoff-Derivate kosten deutlich mehr als Erdgas oder Heizöl. Der belastbare Vergleich (Wärmepumpe, Gebäudenetz oder Wärmenetz-Anschluss, fossile Anlage plus Quote) gehört mit Investition, Förderquote und Brennstoffkosten über die Nutzungsdauer in den Sanierungsfahrplan — und die Wärmeplanung bleibt dafür der planerische Kompass, auch wenn ihr regulatorischer Hebel über die Heizungspflicht entfällt.

Der Heizungstausch ist dabei nur eine von mehreren GModG-Pflichten, die auf dieselbe Liegenschaft zulaufen: Für energetisch schwache Nichtwohngebäude kommt ab 2030 zusätzlich die Renovierungsanforderung nach § 40 GModG hinzu — unabhängig von der Heiztechnik. Beide Pflichten gehören deshalb in dieselbe Portfolio-Betrachtung, nicht isoliert je Gewerk geplant.

Erst der Wärmeplan, dann der Kessel — Stranded Assets vermeiden

Die teuerste Fehlentscheidung ist eine neue, eigene Heizung in einer Liegenschaft, die in wenigen Jahren ans Wärmenetz geht. Wer 2026 eine Wärmepumpe in eine Schule einbaut, die laut Wärmeplanung 2029 ans Netz angeschlossen wird, hat ein Stranded Asset im Anlagevermögen.

Deshalb gilt die Reihenfolge:

1. Wärmeplan-Bezug prüfen — liegt die Liegenschaft in einem voraussichtlichen Wärmenetz- oder Einzelversorgungsgebiet?
2. Wenn Netz-Gebiet: Hülle sanieren, Bestandsanlage als Übergang laufen lassen oder minimal-invasiv überbrücken — Netzanschluss abwarten.
3. Wenn Einzelversorgung: die zur Hülle passende EE-Technik wählen und förderoptimal beauftragen.

Merksatz: Erst der Wärmeplan-Bezug, dann die Beauftragung — sonst wird die neue Heizung zum Stranded Asset.

Welche Technik trägt? — der § 42-Katalog in der Praxis

Es gibt keine pauschal richtige Heizung. Die belastbare Wahl hängt an drei Größen: Vorlauftemperatur, Hüllenzustand und Wärmeplan-Perspektive. Der technologieoffene Katalog des § 42 GModG zählt die zulässigen Optionen auf — zulässig ist aber nicht dasselbe wie tragfähig. Unsere Einschätzung je Option für kommunale Nichtwohngebäude:

Wichtig für die Lesart: Nach § 42 sind alle genannten Optionen zulässig — die Tabelle ist keine Verbotsliste, sondern unsere Bewertung nach aktuellen Marktbedingungen und Erfahrungen aus realen kommunalen Projekten; sie kann je Gebäude, Standort und Preisentwicklung abweichen (Stand: Juli 2026). Die saubere Auslegung kommt aus einer Anlagenbetrachtung im Rahmen der Energieberatung — nicht aus dem Produktkatalog eines einzelnen Gewerks.

Förderung — den Eigenanteil senken, in der richtigen Reihenfolge

Für die neue Anlage greift die BEG-Einzelmaßnahmen-Förderung — beim Heizungstausch für Kommunen über die KfW (Programm 422, 30 %), nicht über die BAFA (die BAFA trägt im BEG-EM-Schirm die Hülle). Der frühere +5-%-Effizienzbonus für Wärmepumpen ist zum 21.07.2026 entfallen; die Höchstgrenzen der förderfähigen Ausgaben sinken ab dem 01.02.2027 halbjährlich (Stand: Förderrichtlinie BEG EM vom 17.07.2026, in Kraft seit 21.07.2026). Zusätzlich final beschlossen, wirksam ab Quartal 1 2027 (die Richtlinie nennt das Quartal, kein Tagesdatum): Der Wärmepumpen-Grundsatz sinkt auf 15 % — die vollen 30 % gibt es dann nur noch über den neuen Wertschöpfungs-Bonus (+15 pp) für Wärmepumpen mit Ursprung in der EU, was ab sofort in jedes Leistungsverzeichnis gehört; der Austausch einer Anlage mit Inbetriebnahme ab 2008 wird gar nicht mehr bezuschusst; und beim Ersatz älterer Anlagen (vor 2008) zählen pauschal nur noch 25 % der Gesamtkosten als förderfähig. Alles fest in der Richtlinie datierte Schaltpunkte für die Vergabeplanung — wer einen ohnehin anstehenden Tausch plant, stellt den Antrag besser noch 2026. Achtung in Gebieten mit beschlossener Wärmeplanung: Besteht eine kommunale Anschlussentscheidung (Anschluss- und Benutzungszwang) oder eine rechtsverbindliche Anschlusszusage eines Wärmeversorgers binnen drei Jahren, fördert die BEG nur noch den Wärmenetzanschluss, keine Einzelheizung — die Wärmeplan-Lage gehört deshalb vor jeden Heizungs-Antrag geprüft. Im Paket einer Komplettsanierung greift stattdessen KfW 464 (inklusive Worst-Performing-Building-Bonus, wenn die Liegenschaft ein energetisches Sorgenkind ist; ab Quartal 1 2027 gilt auch dort die EU-Ursprungspflicht für Wärmepumpen), dazu Landesprogramme wie Klimaschutz-Plus in Baden-Württemberg.

Entscheidend ist nicht die einzelne Förderquote, sondern der Eigenanteil nach Stapelung — und der Vorhabenbeginn: Wer den Lieferauftrag unterschreibt, bevor der Antrag steht, riskiert die Förderung. Wir bringen die Anträge in die richtige Reihenfolge, bevor die Vergabe nach UVgO/VOB läuft. Details zu Quoten und Fristen im Förder-Überblick für die kommunale Sanierung.

Was der Q1-2027-Schaltpunkt in Euro bedeutet — eine Musterrechnung (Beispielwerte; den belastbaren Eigenanteil für Ihre Liegenschaft rechnen wir im Erstgespräch): Eine Wärmepumpen-Anlage für ein kommunales Gebäude mit 400.000 € förderfähigen Ausgaben erhält bei Antragstellung noch 2026 einen Zuschuss von 120.000 € (30 %) — der Eigenanteil liegt bei 280.000 €. Wird derselbe Antrag ab Quartal 1 2027 gestellt und die Wärmepumpe hat keinen EU-Ursprungs-Nachweis, sinkt der Zuschuss auf 60.000 € (15 %) — der Eigenanteil steigt um 60.000 €. Dazu kommt die Degression der Höchstgrenzen ab dem 01.02.2027 und der komplette Förderausschluss, wenn die Bestandsanlage seit 2008 in Betrieb ist. Das Antragsdatum ist damit eine Haushaltsgröße, keine Formalie (Stand: Förderrichtlinie BEG EM vom 17.07.2026, in Kraft seit 21.07.2026).

Wichtig: Das Antragsdatum ist eine Haushaltsgröße, keine Formalie — wer einen ohnehin anstehenden Tausch plant, stellt den Antrag besser noch 2026.

Technik-Fristen für das Leistungsverzeichnis — was jetzt in die Ausschreibung gehört

Die Technischen Mindestanforderungen der neuen BEG bringen fest datierte Anforderungen mit, die bei einer Heizungs-Ausschreibung heute berücksichtigt werden müssen, damit die Anlage bei Inbetriebnahme förderfähig ist:

• Wärmepumpen-Effizienz: Jahresarbeitszahl JAZ ≥ 3,0; Mindest-ETAs-Werte je Bauart; Luft-Wasser-Geräte mindestens 10 dB unter dem Ökodesign-Geräuschgrenzwert.
• EU-Ursprung ab Quartal 1 2027: in der BEG EM Bonus-Differenz (15 ↔ 30 %), in der systemischen Sanierung harte Fördervoraussetzung — Leistungsverzeichnisse jetzt EU-Ursprungs-fähig formulieren.
• Steuerbarkeit: § 14a-EnWG-Schnittstelle Pflicht, EEBUS-Format ab 01.07.2027; dazu die iMSys-Bestellpflicht beim Messstellenbetreiber als Fördernachweis — ein Verwaltungsschritt, der gern übersehen wird.
• Kältemittel: ab 01.01.2028 sind nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln (z. B. R290 Propan, R717 Ammoniak, R744 CO₂) förderfähig — bei Vorhaben mit Inbetriebnahme 2028+ heute schon so ausschreiben.
• Biomasse: Staubgrenzwert ≤ 2,5 mg/m³ ab dem 01.10.2027 für alle Anlagen (das BMWE prüft bis 30.06.2027 eine Anpassung); Emissionsminderungs-Maßnahmen sind separat mit 50 % gefördert.

Diese Punkte gehören in die Vergabeunterlagen, bevor die Ausschreibung läuft — eine nachträglich nicht förderkonforme Anlage kostet die komplette Förderung. Wir prüfen das Leistungsverzeichnis im Rahmen der Förderbegleitung mit.

Wie wir den Heizungstausch begleiten

• Pflicht- und Wärmeplan-Check je Liegenschaft, bevor irgendetwas beauftragt wird.
• Technik- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung statt Bauchgefühl — als beschlussfähige Grundlage für den Gemeinderat.
• Förderfahrplan und Antrag über unser internes Förderteam.
• Vergabe-, Bau- und Nachweisbegleitung bis zur Inbetriebnahme und zum Auszahlungsbescheid.

Steht ohnehin eine größere Sanierung an, ist der Heizungstausch meist nur ein Baustein — dann lohnt der Blick auf den Sanierungsfahrplan für kommunale Liegenschaften, der alle Maßnahmen und Förderfenster über den Bestand priorisiert.

Häufige Fragen