Stand 08.08.2026: Alle Angaben dieser Seite sind gegen den verkündeten Gesetzestext geprüft — Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28.07.2026. § 80 tritt über Artikel 2 zum 01.01.2027 in Kraft (BGBl-Fundstelle: S. 26–27). Einordnung des Gesamtgesetzes: GModG für Kommunen.
Die Pflicht, die im Rechtswechsel untergegangen ist
Die öffentliche Debatte um das Gebäudemodernisierungsgesetz drehte sich um Heizungen, Renovierungsanforderungen und die Solarpflicht. Eine Vorschrift, die kommunale Verwaltungen unmittelbar und flächendeckend trifft, kam darin praktisch nicht vor: § 80 Absatz 6 GModG.
Der Wortlaut ist knapp und lässt wenig Auslegungsspielraum:
Für ein bestehendes Nichtwohngebäude, das sich im Eigentum der öffentlichen Hand befindet und von einer Behörde genutzt wird, ist ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt.
Drei Merkmale machen diese Pflicht für kommunale Portfolios besonders:
- Keine Nutzflächenschwelle. Anders als die Solarpflicht (§ 106, gestaffelt von 2.000 m² auf 250 m²) und anders als die Gebäudeautomation (§ 56, Anlagen über 70 kW) knüpft § 80 Abs. 6 an gar keine Größe an. Das kleine Verwaltungsnebengebäude fällt genauso darunter wie das Rathaus.
- Kein Anlass. Die übrigen Ausweispflichten des § 80 hängen an einem Ereignis — Errichtung, Änderung, Verkauf, Vermietung. Absatz 6 hängt an nichts. Die Pflicht entsteht mit dem Stichtag und besteht danach dauerhaft fort.
- Publikumsverkehr ist nur die Aushang-Voraussetzung. Satz 2 knüpft den Aushang an starken Publikumsverkehr. Die Ausstellung nach Satz 1 gilt unabhängig davon. Wer aus der alten Aushang-Praxis schließt, ein Gebäude ohne Publikumsverkehr sei nicht betroffen, liegt falsch.
Merksatz: § 80 Abs. 6 kennt keine Fläche und keinen Anlass — die Pflicht entsteht am 01.01.2027 und gilt für jedes behördlich genutzte Gebäude im kommunalen Eigentum.
Was genau auszustellen ist — und was nicht reicht
Verlangt ist ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 — in der Praxis der Bedarfsausweis. Der Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs (§ 82) erfüllt die Pflicht nicht.
Das ist kein formaler Unterschied, sondern ein Aufwands- und ein Nutzen-Unterschied:
| Bedarfsausweis (§ 81) | Verbrauchsausweis (§ 82) | |
|---|---|---|
| Grundlage | Bilanzierung des Gebäudes nach DIN/TS 18599:2025-10 | erfasster Endenergieverbrauch der Vorjahre |
| Aufwand | Bestandsaufnahme von Hülle, Anlagentechnik, Nutzung | Abrechnungsdaten |
| Erfüllt § 80 Abs. 6 | ja | nein |
| Liefert § 40-Einstufung | ja — Verhältniswert zum Referenzgebäude | nein |
| Liefert Sanierungs-Planungsgrundlage | ja | nur eingeschränkt |
Genau darin liegt der Hebel: Wer die Bilanzierung ohnehin beauftragen muss, bekommt dieselbe Rechnung, die auch für die Renovierungsanforderung nach § 40 gebraucht wird. Beide beziehen den Jahres-Primärenergiebedarf auf ein Referenzgebäude nach Anlage 2. Die Pflicht kostet damit Geld — sie liefert aber die Datengrundlage, ohne die kein belastbarer Sanierungsfahrplan und keine Priorisierung im Doppelhaushalt möglich ist.
Neu im Ausweis: die Effizienzklasse für Nichtwohngebäude
Bis zum GModG kannte der Energieausweis eine Effizienzklassen-Skala nur für Wohngebäude. Mit Artikel 2 kommt sie für Nichtwohngebäude hinzu: § 86 Absatz 3 in Verbindung mit der neuen Anlage 10a. Sie ergibt sich unmittelbar aus dem Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs zu dem eines Referenzgebäudes; für dessen Berechnung ist abweichend von Anlage 2 stets der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen.
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | ≤ 1,0 (nur Nullemissionsgebäude) |
| B | > 1,0 |
| C | > 1,48 |
| D | > 1,97 |
| E | > 2,46 |
| F | > 2,95 — Renovierungsanforderung bis 01.01.2033 |
| G | > 3,5 — Renovierungsanforderung bis 01.01.2030 |
Die beiden untersten Klassen sind exakt die beiden Schwellen des § 40. Mit dem Ausweis nach § 80 Abs. 6 steht die Pflicht-Betroffenheit jeder Liegenschaft also schriftlich und behördlich verwertbar fest — inklusive der Frist. Für die Kämmerei ist das die Grundlage, den Investitionsbedarf bis 2030 erstmals belastbar zu beziffern; für das Gebäudemanagement ist es die Liste, nach der priorisiert wird.
Zusätzlich zu beachten: Der Energieausweis ist ab 2027 digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen; die Papierform gibt es nur noch auf Verlangen des Eigentümers (§ 79 Absatz 2). Bei Neubauten ab 2028 kommt der Bericht zur Treibhausgas-Bilanz im Lebenszyklus als unselbständiger Teil hinzu (§ 88b).
Aushang: wann, wo, in welcher Form
Weist ein Gebäude nach Satz 1 starken Publikumsverkehr auf, ist der ausgestellte Ausweis an einer auffälligen und für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Drei Praxis-Punkte dazu:
- Auszug genügt. Für den Aushang reicht ein Auszug nach dem Muster des § 85 Absatz 3; die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 dürfen entfallen (§ 80 Absatz 8).
- Angemietete Verwaltungsflächen: Wird ein Gebäude, das nicht der öffentlichen Hand gehört, behördlich genutzt und weist die genutzte Fläche starken Publikumsverkehr auf, trifft die Aushangpflicht den Nutzer — also die Kommune als Mieterin. Der Eigentümer hat ihr den Ausweis oder eine Kopie dafür zu übergeben (§ 80 Absatz 6 Sätze 3 und 4). Dieser Anspruch gehört in jeden neuen Mietvertrag über Verwaltungsflächen.
- Für Nichtwohngebäude mit starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung gilt eine eigene Aushangpflicht, sobald und solange ein Ausweis vorliegt (§ 80 Absatz 7).
Was das für die Verwaltung praktisch heißt
Die Pflicht kostet keine Investitionsentscheidung, sondern Bearbeitungs- und Vergabezeit. Die belastbare Reihenfolge:
- Betroffenheitsliste erstellen. Eine Zeile je Liegenschaft mit drei Spalten: im Eigentum der Kommune (ja/nein), von einer Behörde genutzt (ja/nein), starker Publikumsverkehr (ja/nein). Die dritte Spalte entscheidet nur über den Aushang. Angemietete Verwaltungsflächen gehören mit auf die Liste — dort geht es um den Übergabeanspruch gegen den Eigentümer.
- Vorhandene Ausweise sichten. Ein bereits vorliegender gültiger Ausweis erfüllt die Pflicht. Zu prüfen sind Ausstellungsdatum, Restlaufzeit und Typ — ein alter Verbrauchsausweis trägt für § 80 Abs. 6 nicht. Wer prüft, sollte zugleich § 41 Satz 3 im Blick behalten: Ein vor dem 01.01.2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt als § 40-Nachweis nur bis zum 0,5-fachen (ab 2033: 0,4-fachen) des Skalen-Endwerts.
- Als Paket ausschreiben. Der teure Teil ist die Bestandsaufnahme je Gebäude, nicht die Rechnung. Ein Vergabevorgang für das gesamte Portfolio ist wirtschaftlicher als eine Reihe von Einzelbeauftragungen — und für UVgO/VOB sauberer zu dokumentieren.
- Ergebnis weiterverwenden. Aus derselben Bilanzierung fallen die § 40-Klasse, die Effizienzklasse nach Anlage 10a und die Kennwerte für den Gebäudesteckbrief ab. Wer das im Leistungsverzeichnis mitbestellt, zahlt die Datenaufnahme einmal statt zweimal.
Ergebnis: Die Bilanzierung ist ohnehin fällig — sie einmal für Ausweis, § 40-Einstufung und Steckbrief zu beauftragen, ist der Unterschied zwischen einer Pflichterfüllung und einer Planungsgrundlage.
Einordnung im Fristen-Gefüge
Der 1. Januar 2027 ist der dichteste Stichtag des GModG für kommunale Liegenschaften. An diesem Tag greifen gleichzeitig:
- die Energieausweis-Pflicht dieser Seite (§ 80 Abs. 6),
- die Solarpflicht für neue öffentliche Nichtwohngebäude (§ 106 Abs. 2 Nr. 1),
- die Ladeinfrastruktur-Pflicht für Bestandsgebäude mit mehr als 20 Stellplätzen (GEIG § 10),
- die Umstellung der Bilanzierung auf DIN/TS 18599:2025-10,
- der Beginn der Übergangsfristen für die Inspektion von Lüftungsanlagen (§§ 74–76).
Zwei davon — Energieausweis und Ladeinfrastruktur — kennen keine Flächenschwelle. Für den Haushalt 2027 gehören sie deshalb in dieselbe Zeile. Das vollständige Fristen-Radar aller GModG-Stichtage führt die § 40-Pillar; die Handlungsreihenfolge für die Verwaltung bündelt der Hub GModG für Kommunen.
Für die fachliche Einordnung und die Bilanzierung selbst sind wir auf die Energieberatung kommunaler Nichtwohngebäude spezialisiert — Gebäudebewertung nach DIN TS 18599, Gebäudesteckbrief je Liegenschaft, Sanierungsfahrplan mit Kostengliederung nach DIN 276.
Häufige Fragen
Welche kommunalen Gebäude brauchen ab 2027 einen Energieausweis?
Nach § 80 Absatz 6 GModG jedes bestehende Nichtwohngebäude, das sich im Eigentum der öffentlichen Hand befindet und von einer Behörde genutzt wird — sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt. Die Vorschrift nennt weder eine Nutzflächenschwelle noch einen Anlass wie Verkauf, Vermietung oder Sanierung. Typischerweise betrifft das Rathaus und Verwaltungsnebenstellen, Bauhof-Verwaltung, Feuerwehrgerätehäuser mit Verwaltungsnutzung und die Schulverwaltung. Ob eine Liegenschaft „von einer Behörde genutzt" wird, entscheidet die tatsächliche Nutzung, nicht die Gebäudebezeichnung — die Zuordnung gehört je Liegenschaft dokumentiert.
Ab wann gilt die Energieausweis-Pflicht?
Ab dem 1. Januar 2027. § 80 GModG steht in Artikel 2 des Gesetzes, und Artikel 9 Absatz 2 nennt den 1. Januar 2027 als festes Kalenderdatum — es ist keine an die Verkündung gekoppelte Frist. Das Gesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für die Haushaltsplanung heißt das: Die Beauftragung gehört in den Haushalt 2026 oder früh in den Haushalt 2027, nicht in eine spätere Fortschreibung.
Reicht ein Verbrauchsausweis oder muss es ein Bedarfsausweis sein?
Es muss der Bedarfsausweis sein. § 80 Absatz 6 verlangt ausdrücklich einen Energieausweis „auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81" — das ist die Bedarfsrechnung. Der Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs (§ 82) erfüllt diese Pflicht nicht. Der Unterschied ist nicht formal: Die Bilanzierung rechnet das Gebäude gegen ein Referenzgebäude und liefert damit genau den Verhältniswert, an dem auch die Renovierungsanforderung des § 40 und die neue Effizienzklasse nach Anlage 10a hängen. Ein Verbrauchsausweis liefert das nicht.
Muss der Energieausweis ausgehängt werden?
Nur bei starkem Publikumsverkehr — und das ist die Voraussetzung für den Aushang, nicht für die Ausstellung. § 80 Absatz 6 Satz 2 verlangt den Aushang an einer auffälligen, für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle, wenn das Gebäude starken Publikumsverkehr aufweist; ausreichend ist dabei ein Auszug nach dem Muster des § 85 Absatz 3, und die Modernisierungsempfehlungen dürfen weggelassen werden (§ 80 Absatz 8). Wird ein nicht der öffentlichen Hand gehörendes Gebäude behördlich genutzt und weist die genutzte Fläche starken Publikumsverkehr auf, trifft die Aushangpflicht den Nutzer — der Eigentümer hat ihm den Ausweis dafür zu übergeben.
Nach welcher Norm wird gerechnet?
Ab dem 1. Januar 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10. Artikel 2 des GModG stellt die Bilanzierungs-Grundlage dort um (§ 3 Nr. 7, §§ 20, 21, 22, 25, 28 sowie die Anlagen 10 und 11) — bis zum 31.12.2026 bleibt für den gesetzlichen Nachweis DIN V 18599:2018-09 maßgeblich. Da die Ausweispflicht selbst erst zum 01.01.2027 greift, fallen beide Umstellungen auf denselben Tag: Wer ab 2027 ausstellt, rechnet nach DIN/TS. Neu ist außerdem die Form — der Energieausweis ist digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen, Papier nur auf Verlangen (§ 79 Absatz 2).
Was ändert sich am Energieausweis selbst?
Für Nichtwohngebäude erstmals eine Energieeffizienzklasse. § 86 Absatz 3 GModG in Verbindung mit der neuen Anlage 10a führt eine Skala von A bis G ein, die sich unmittelbar aus dem Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude ergibt (A ≤ 1,0 · B > 1,0 · C > 1,48 · D > 1,97 · E > 2,46 · F > 2,95 · G > 3,5; für das Referenzgebäude ist stets der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen). In die Klasse A darf nur eingestuft werden, wer am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursacht. Damit steht die § 40-Betroffenheit schwarz auf weiß im Ausweis — die Klassengrenzen F und G sind exakt die beiden Schwellen der Renovierungsanforderung.
Lohnt es, die Ausweise gebündelt zu beauftragen?
In aller Regel ja — aus zwei Gründen. Erstens ist die Datenaufnahme je Liegenschaft der teure Teil, nicht die Rechnung; wer Aufmaß, Bauteilaufbauten und Anlagendaten für mehrere Gebäude in einem Zug erhebt, senkt den Stückpreis deutlich und braucht nur einen Vergabevorgang statt vieler. Zweitens fällt aus derselben Bilanzierung die § 40-Einstufung, die Effizienzklasse und die Datengrundlage für den Sanierungsfahrplan mit ab. Die belastbare Reihenfolge ist deshalb: Liegenschaften mit Behördennutzung listen, vorhandene gültige Ausweise abziehen, den Rest als ein Paket ausschreiben.