Stand: Alle Angaben beziehen sich auf den Regierungsentwurf des GModG vom 13.05.2026 (Kabinettsbeschluss) — das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Schwellenwerte und Stichtage können sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Wir verfolgen den Stand aktiv.
Was sind Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude?
Renovierungsanforderungen sind die in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG-E) geplanten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude. Der Eigentümer muss „mit geeigneten Maßnahmen" dafür sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz seines Gebäudes eine festgelegte Obergrenze nicht überschreitet. Das Gesetz schreibt keine konkreten Bau- oder Sanierungsmaßnahmen vor — der Eigentümer bleibt in der Wahl der Mittel frei; entscheidend ist allein das Ergebnis.
§ 40 setzt Artikel 9 Absatz 1 der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um und folgt dem „Worst-First"-Prinzip: Zuerst werden die energetisch schwächsten Gebäude des Bestands in die Pflicht genommen, nicht alle Gebäude gleichmäßig.
Wichtig für die Einordnung: Der Gesetzgeber spricht ausdrücklich von Renovierungsanforderungen — nicht von einer „Sanierungspflicht". Der Begriff bezeichnet eine ergebnisbezogene Effizienz-Obergrenze, keine pauschale Pflicht zur Vollsanierung.
§ 40 GModG im Detail: zwei Stufen, ein Referenzwert
Maßgeblich ist der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung — im Verhältnis zu einem Referenzgebäude gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung (technische Referenzausführung nach Anlage 2 GModG-E, Primärenergiefaktor 0,7).
| Stufe | Ab Stichtag | Obergrenze Jahres-Primärenergiebedarf | Betroffener Bestand |
|---|---|---|---|
| 1 | 1. Januar 2030 | höchstens das 3,50-fache des Referenzgebäudes | schlechteste ~16 % der NWG (Bezugsjahr 2020) |
| 2 | 1. Januar 2033 | höchstens das 2,95-fache des Referenzgebäudes | schlechteste ~26 % der NWG |
Die Schwellenwerte wurden laut Gesetzesbegründung so bestimmt, dass zum Stichtag 1.1.2020 rund 16 % der Nichtwohngebäude in den schlechtesten Effizienzbereich (Klasse G) fielen — daher die Staffelung.
Wer ist betroffen — und warum nicht nur Kommunen?
Die Gesetzesbegründung adressiert rund 1,84 Millionen Nichtwohngebäude. Das betrifft zwei große Eigentümergruppen gleichermaßen:
- Öffentliche Hand — Rathäuser und Verwaltungsgebäude, Schulen und Kitas, Sport- und Mehrzweckhallen, Bauhöfe, Feuerwehrgerätehäuser. Für Kommunen ist § 40 als Pflichtaufgabe der Daseinsvorsorge haushaltsrelevant.
- Gewerbe und Betriebe — Büro- und Geschäftsgebäude, Handelsimmobilien, Produktions- und Logistikhallen. Hier ist die Renovierungsanforderung zugleich ein Werterhalt- und Stranded-Asset-Thema.
Ob ein konkretes Gebäude in die schlechtesten 16 % bzw. 26 % fällt, lässt sich nicht pauschal sagen — es hängt vom Jahres-Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude ab. Diese Einordnung liefert eine Gebäudebewertung nach DIN V 18599.
Wann gilt die Anforderung als erfüllt? Ausnahmen
§ 40 enthält klare Erfüllungs- und Ausnahmetatbestände:
- Als erfüllt gilt ein Nichtwohngebäude, das ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde — oder das vor 1996 errichtet und nachweislich später mindestens auf das entsprechende Wärmeschutz-Anforderungsniveau gebracht wurde.
- Nicht anzuwenden ist die Anforderung, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B. Denkmalschutz) widerspricht.
- Der Nachweis (§ 41 GModG-E) erfolgt über einen vorhandenen Energieausweis oder in anderer geeigneter Weise; ein neuer Energieausweis ist dafür ausdrücklich nicht verpflichtend.
„Renovierungsanforderungen" — Abgrenzung zur bisherigen Begriffswelt
Bis zur GModG-Novelle wurden energetische Pflichten überwiegend über das GEG (§§ 71, 72 — 65-%-EE-Vorgabe, Kessel-Betriebsverbot) geregelt. Diese Heizungs-Vorgaben entfallen im GModG-E. An ihre Stelle tritt für Nichtwohngebäude die ergebnisbezogene Renovierungsanforderung nach § 40. Wer nach „Sanierungspflicht Nichtwohngebäude" oder „MEPS" sucht, meint in aller Regel genau diese Renovierungsanforderung — der amtliche Begriff im Gesetzentwurf ist jedoch Renovierungsanforderung.
Den Begriff im breiteren Kontext erklärt unser Glossar-Eintrag Renovierungsanforderungen; die Einordnung des Gesamtgesetzes steht unter GModG-E.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Auch wenn das Gesetz noch im Verfahren ist: Die „Worst-First"-Logik macht früh Klarheit über die eigene Position wertvoll — gerade weil 2030 für investive Entscheidungen kurz ist.
- Ist-Stand ermitteln — Gebäudebewertung nach DIN V 18599, je Liegenschaft ein Gebäudesteckbrief. Erst er zeigt, ob ein Gebäude in die betroffenen 16 % / 26 % fällt.
- Priorisieren — über einen Sanierungsfahrplan die Reihenfolge nach Wirtschaftlichkeit, Förderfenster und Renovierungsanforderung festlegen.
- Förderung sichern — die passenden Förderprogramme stapeln, bevor die Pflicht greift; Regulatorik frisst Subvention.
Für die fachliche Einordnung und Förderbegleitung sind wir auf die Energieberatung kommunaler und gewerblicher Nichtwohngebäude spezialisiert.
Was sind Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG?
§ 40 des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG-E) verpflichtet den Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes, mit geeigneten Maßnahmen dafür zu sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes eine Obergrenze nicht überschreitet. Maßgeblich ist der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung im Verhältnis zu einem Referenzgebäude. Konkrete Sanierungsmaßnahmen schreibt das Gesetz nicht vor — der Eigentümer bleibt in der Wahl der Mittel frei. Stand: Regierungsentwurf vom 13.05.2026, noch nicht verabschiedet.
Ab wann gelten die Renovierungsanforderungen?
Gestaffelt in zwei Stufen: Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,50-fache, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache des Primärenergiebedarfs eines vergleichbaren Referenzgebäudes (Anlage 2 GModG-E, Primärenergiefaktor 0,7) betragen. Die Schwellen sind so gesetzt, dass zum Stichtag die energetisch schlechtesten rund 16 % (2030) bzw. 26 % (2033) der Nichtwohngebäude betroffen sind — die Worst-First-Logik der EU-Gebäuderichtlinie.
Welche Nichtwohngebäude sind betroffen?
Adressiert sind laut Gesetzesbegründung rund 1,84 Millionen Nichtwohngebäude — also nicht nur kommunale Liegenschaften (Rathäuser, Schulen, Sporthallen), sondern ebenso gewerbliche und betriebliche Nichtwohngebäude (Büro, Handel, Produktion, Logistik). Betroffen sind in der ersten Stufe die energetisch schwächsten Gebäude (Effizienzklasse G-Bereich, Bezugsjahr 2020). Ob Ihr Gebäude in die schlechtesten 16 % bzw. 26 % fällt, zeigt eine Bewertung nach DIN V 18599.
Gibt es Ausnahmen von den Renovierungsanforderungen?
Ja. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde — oder vor 1996 errichtet und nachweislich später auf das entsprechende Wärmeschutz-Anforderungsniveau gebracht wurde. Außerdem ist § 40 nicht anzuwenden, soweit die Einhaltung technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (etwa Denkmalschutz) widerspricht. Die konkrete Betroffenheit ist im Einzelfall zu prüfen.
Brauche ich dafür einen neuen Energieausweis?
Nicht zwingend. Der Nachweis der Einhaltung (§ 41 GModG-E) kann über einen vorhandenen Energieausweis oder in anderer geeigneter Weise erfolgen, sofern darin die Gesamtenergieeffizienz ausgewiesen ist. Die Einführung der Renovierungsanforderungen begründet ausdrücklich keinen neuen Anlass für die verpflichtende Ausstellung eines Energieausweises. In der Praxis liefert ein Gebäudesteckbrief nach DIN V 18599 die belastbare Einordnung.