Stand 28.07.2026: Das GModG ist am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden; § 40 tritt zum 01.01.2027 in Kraft (Artikel 2 und 9 — sechs Monate nach der Verkündung), § 56 bereits ab dem 29.07.2026 (Artikel 1). Die im parlamentarischen Verfahren geänderten Punkte betrafen das Heizungs- und Brennstoffrecht, nicht die Renovierungsanforderungen.
Was sind Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude?
Renovierungsanforderungen sind die in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) verankerten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude. Der Eigentümer muss „mit geeigneten Maßnahmen" dafür sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz seines Gebäudes eine festgelegte Obergrenze nicht überschreitet. Das Gesetz schreibt keine konkreten Bau- oder Sanierungsmaßnahmen vor — der Eigentümer bleibt in der Wahl der Mittel frei; entscheidend ist allein das Ergebnis.
§ 40 setzt Artikel 9 Absatz 1 der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um und folgt dem „Worst-First"-Prinzip: Zuerst werden die energetisch schwächsten Gebäude des Bestands in die Pflicht genommen, nicht alle Gebäude gleichmäßig.
Wichtig für die Einordnung: Der Gesetzgeber spricht ausdrücklich von Renovierungsanforderungen — nicht von einer „Sanierungspflicht". Der Begriff bezeichnet eine ergebnisbezogene Effizienz-Obergrenze, keine pauschale Pflicht zur Vollsanierung.
§ 40 GModG im Detail: zwei Stufen, ein Referenzwert
Maßgeblich ist der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung — im Verhältnis zu einem Referenzgebäude gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung (technische Referenzausführung nach Anlage 2 GModG, Primärenergiefaktor 0,7).
| Stufe | Ab Stichtag | Obergrenze Jahres-Primärenergiebedarf | Betroffener Bestand |
|---|---|---|---|
| 1 | 1. Januar 2030 | höchstens das 3,50-fache des Referenzgebäudes | schlechteste ~16 % der NWG (Bezugsjahr 2020) |
| 2 | 1. Januar 2033 | höchstens das 2,95-fache des Referenzgebäudes | schlechteste ~26 % der NWG |
Die Schwellenwerte wurden laut Gesetzesbegründung so bestimmt, dass zum Stichtag 1.1.2020 rund 16 % der Nichtwohngebäude in den schlechtesten Effizienzbereich (Klasse G) fielen — daher die Staffelung.
Wer ist betroffen — und warum nicht nur Kommunen?
Die Gesetzesbegründung adressiert rund 1,84 Millionen Nichtwohngebäude. Das betrifft zwei große Eigentümergruppen gleichermaßen:
- Öffentliche Hand — Rathäuser und Verwaltungsgebäude, Schulen und Kitas, Sport- und Mehrzweckhallen, Bauhöfe, Feuerwehrgerätehäuser. Für Kommunen ist § 40 als Pflichtaufgabe der Daseinsvorsorge haushaltsrelevant.
- Gewerbe und Betriebe — Büro- und Geschäftsgebäude, Handelsimmobilien, Produktions- und Logistikhallen. Hier ist die Renovierungsanforderung zugleich ein Werterhalt- und Stranded-Asset-Thema.
Ob ein konkretes Gebäude in die schlechtesten 16 % bzw. 26 % fällt, lässt sich nicht pauschal sagen — es hängt vom Jahres-Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude ab. Diese Einordnung liefert eine Gebäudebewertung nach DIN V 18599.
Wann gilt die Anforderung als erfüllt? Ausnahmen
§ 40 enthält klare Erfüllungs- und Ausnahmetatbestände:
- Als erfüllt gilt ein Nichtwohngebäude, das ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde — oder das vor 1996 errichtet und nachweislich später mindestens auf das entsprechende Wärmeschutz-Anforderungsniveau gebracht wurde.
- Nicht anzuwenden ist die Anforderung, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B. Denkmalschutz) widerspricht.
- Der Nachweis (§ 41 GModG) erfolgt über einen vorhandenen Energieausweis oder in anderer geeigneter Weise; ein neuer Energieausweis ist dafür ausdrücklich nicht verpflichtend.
„Renovierungsanforderungen" — Abgrenzung zur bisherigen Begriffswelt
Bis zum GModG wurden energetische Pflichten überwiegend über das GEG (§§ 71, 72 — 65-%-EE-Vorgabe, Kessel-Betriebsverbot) geregelt. Diese Heizungs-Vorgaben entfallen mit dem GModG. An ihre Stelle tritt für Nichtwohngebäude die ergebnisbezogene Renovierungsanforderung nach § 40. Wer nach „Sanierungspflicht Nichtwohngebäude" oder „MEPS" sucht, meint in aller Regel genau diese Renovierungsanforderung — der amtliche Begriff im Gesetz ist jedoch Renovierungsanforderung.
Den Begriff im breiteren Kontext erklärt unser Glossar-Eintrag Renovierungsanforderungen; die Einordnung des Gesamtgesetzes steht unter GModG.
Nicht nur § 40: die zweite Frist — Energiemanagement ab 70 kW (§ 56 GModG)
Das GModG enthält neben den Renovierungsanforderungen eine zweite Pflicht mit eigener Frist, die viele Nichtwohngebäude früher trifft: § 56 GModG — Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung, der Nachfolger des § 71a GEG, in Umsetzung von Artikel 13 der EU-Gebäuderichtlinie.
Ein bestehendes Nichtwohngebäude, dessen Heizungsanlage, kombinierte Raumheizungs- und Lüftungsanlage, Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage eine Nennleistung von mehr als 70 Kilowatt hat, muss bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgerüstet werden — es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar (§ 56 Abs. 1). Bisher lag diese Schwelle bei 290 kW; die Absenkung auf 70 kW holt einen erheblichen Teil der kommunalen Liegenschaften in die Pflicht — Schulen, Hallen und größere Verwaltungsgebäude liegen mit ihrer Heizlast häufig darüber.
Der Sache nach verlangt § 56 ein technisches Monitoring mit Gebäude-Energiemanagement (so die Gesetzesbegründung). Das System muss nach § 56 Abs. 2 sechs Dinge können:
- Verbräuche aller Hauptenergieträger und gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren — und den Verbrauch anpassen,
- die Daten über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich machen (firmen- und herstellerunabhängig auswertbar),
- Anforderungswerte für die Energieeffizienz des Gebäudes aufstellen,
- Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme erkennen,
- den Betreiber über mögliche Effizienz-Verbesserungen informieren und
- die Raumklimaqualität überwachen.
Für Neubauten gilt zusätzlich ein Mindest-Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11:2025-10: Grad C bei Anlagen über 70 kW, Grad B über 290 kW, jeweils mit technischem Inbetriebnahme-Management (§ 56 Abs. 3).
Frist-Logik und Praxis-Anreiz: § 56 steht in Artikel 1 des Gesetzes und gilt damit ab dem 29.07.2026 (Tag nach der Verkündung); die Ausrüstungsfrist 31.12.2029 endet vor der ersten § 40-Stufe (01.01.2030). Und es gibt einen handfesten Nebeneffekt: Wer ein § 56-konformes System betreibt, ist von der wiederkehrenden energetischen Inspektionspflicht für Klima- und Lüftungsanlagen befreit (§ 74 Abs. 3), die sonst alle zehn — bei Anlagen über 70 kW alle fünf — Jahre fällig ist (§ 76). Für die Vorbereitung heißt das: Die Anlagen-Nennleistungen gehören in den Gebäudesteckbrief — dann zeigt der Bestand auf einen Blick, welche Liegenschaften bis Ende 2029 auszurüsten sind.
Fristen-Radar: alle GModG-Stichtage für kommunale Nichtwohngebäude
Die Renovierungsanforderungen sind nur eine von mehreren Fristen, die das GModG für Nichtwohngebäude setzt — was das Gesamtgesetz für kommunale Liegenschaften bedeutet und in welcher Reihenfolge die Verwaltung es abarbeitet, bündelt GModG für Kommunen. Der Überblick — alle Angaben aus der am 28.07.2026 verkündeten Fassung; die Stichtage sind feste Kalenderdaten:
| Stichtag | Pflicht | Norm |
|---|---|---|
| 29.07.2026 (Tag nach Verkündung) | 65-%-EE-Vorgabe und Altkessel-Betriebsverbote entfallen; Heizungswahl technologieoffen | §§ 42, 71/72 a. F. |
| 01.01.2027 | Solarpflicht Neubau: öffentliche Nichtwohngebäude und neue NWG > 250 m² Nutzfläche | § 106 Abs. 2 Nr. 1 |
| 01.01.2028 | Nullemissionsgebäude-Standard für neue, behördlich genutzte öffentliche NWG · Solarpflicht Bestand: öffentliche NWG > 2.000 m² (und NWG > 500 m² bei größeren Änderungen) | § 10a · § 106 Abs. 2 Nr. 2 |
| 01.01.2029 | Brennstoff-Treppe Stufe 1: 10 % biogene Brennstoffe/Wasserstoff bei neu eingebauten Gas-/Öl-Heizungen · Solarpflicht Bestand: öffentliche NWG > 750 m² | § 43 · § 106 Abs. 2 Nr. 3 |
| 31.12.2029 | Gebäudeautomation/Energiemanagement ausgerüstet bei Anlagen > 70 kW Nennleistung | § 56 |
| 01.01.2030 | Renovierungsanforderung Stufe 1: max. 3,50-faches des Referenzgebäudes (schlechteste ~16 %) · Brennstoff-Treppe 15 % | § 40 · § 43 |
| 01.01.2031 | Solarpflicht Bestand: öffentliche NWG > 250 m² | § 106 Abs. 2 Nr. 5 |
| 01.01.2033 | Renovierungsanforderung Stufe 2: max. 2,95-faches (schlechteste ~26 %) | § 40 |
| 2035 / 2040 | Brennstoff-Treppe 30 % / 60 % | § 43 |
Dazu kommt außerhalb des GModG die kommunale Wärmeplanung (WPG): Frist für Kommunen unter 100.000 Einwohnern ist der 30.06.2028 — Details zur Wärmeplanung.
Auffällig für die kommunale Praxis: Die Solarpflicht im Bestand arbeitet sich von 2028 bis 2031 durch praktisch jedes Portfolio (von > 2.000 m² bis > 250 m² Nutzfläche) — Schulen, Hallen und Rathäuser der 2.500–20.000-Einwohner-Kommunen liegen fast alle über der letzten Schwelle; Staffel, Ausnahmen und der Vorrang der § 40-Pflicht (§ 106 Abs. 3) stehen auf der eigenen Solarpflicht-Seite. Wer die Stichtage je Liegenschaft im Blick behalten will, braucht die Flächen- und Anlagendaten an einem Ort: im Gebäudesteckbrief und im Sanierungsfahrplan, der Maßnahmen, Fristen und Förderfenster in eine Reihenfolge bringt.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Das Gesetz ist beschlossen, die Stichtage 2030 und 2033 stehen fest: Die „Worst-First"-Logik macht früh Klarheit über die eigene Position wertvoll — gerade weil 2030 für investive Entscheidungen kurz ist.
- Ist-Stand ermitteln — Gebäudebewertung nach DIN V 18599, je Liegenschaft ein Gebäudesteckbrief. Erst er zeigt, ob ein Gebäude in die betroffenen 16 % / 26 % fällt.
- Priorisieren — über einen Sanierungsfahrplan die Reihenfolge nach Wirtschaftlichkeit, Förderfenster und Renovierungsanforderung festlegen.
- Förderung sichern — die passenden Förderprogramme stapeln, bevor die Pflicht greift; Regulatorik frisst Subvention.
Für die fachliche Einordnung und Förderbegleitung sind wir auf die Energieberatung kommunaler und gewerblicher Nichtwohngebäude spezialisiert.
Was sind Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG?
§ 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) verpflichtet den Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes, mit geeigneten Maßnahmen dafür zu sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes eine Obergrenze nicht überschreitet. Maßgeblich ist der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung im Verhältnis zu einem Referenzgebäude. Konkrete Sanierungsmaßnahmen schreibt das Gesetz nicht vor — der Eigentümer bleibt in der Wahl der Mittel frei. Stand: am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; § 40 tritt zum 01.01.2027 in Kraft.
Ab wann gelten die Renovierungsanforderungen?
Gestaffelt in zwei Stufen: Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,50-fache, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache des Primärenergiebedarfs eines vergleichbaren Referenzgebäudes (Anlage 2 GModG, Primärenergiefaktor 0,7) betragen. Die Schwellen sind so gesetzt, dass zum Stichtag die energetisch schlechtesten rund 16 % (2030) bzw. 26 % (2033) der Nichtwohngebäude betroffen sind — die Worst-First-Logik der EU-Gebäuderichtlinie. Die Vorschrift selbst tritt zum 01.01.2027 in Kraft (Artikel 2 und 9; das GModG wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet).
Welche Nichtwohngebäude sind betroffen?
Adressiert sind laut Gesetzesbegründung rund 1,84 Millionen Nichtwohngebäude — also nicht nur kommunale Liegenschaften (Rathäuser, Schulen, Sporthallen), sondern ebenso gewerbliche und betriebliche Nichtwohngebäude (Büro, Handel, Produktion, Logistik). Betroffen sind in der ersten Stufe die energetisch schwächsten Gebäude (Effizienzklasse G-Bereich, Bezugsjahr 2020). Ob Ihr Gebäude in die schlechtesten 16 % bzw. 26 % fällt, zeigt eine Bewertung nach DIN V 18599.
Gibt es Ausnahmen von den Renovierungsanforderungen?
Ja. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde — oder vor 1996 errichtet und nachweislich später auf das entsprechende Wärmeschutz-Anforderungsniveau gebracht wurde. Außerdem ist § 40 nicht anzuwenden, soweit die Einhaltung technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (etwa Denkmalschutz) widerspricht. Die konkrete Betroffenheit ist im Einzelfall zu prüfen.
Bis wann brauchen Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 kW ein Energiemanagement?
Bis zum 31. Dezember 2029. § 56 GModG verpflichtet Eigentümer bestehender Nichtwohngebäude, deren Heizungs-, Klima- oder kombinierte Anlagen eine Nennleistung von mehr als 70 Kilowatt haben, zur Ausrüstung mit einem System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung — der Sache nach ein technisches Monitoring mit Gebäude-Energiemanagement (bisher galt die Schwelle von 290 kW nach § 71a GEG). Ausnahmen gelten, wenn die Ausrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Nebeneffekt: Ein § 56-konformes System befreit von der wiederkehrenden energetischen Inspektionspflicht für Klima- und Lüftungsanlagen (§ 74 Abs. 3).
Welche Fristen gelten für kommunale Nichtwohngebäude nach dem GModG?
Gestaffelt von 2027 bis 2033: 01.01.2027 Solarpflicht für neue öffentliche NWG (und neue NWG > 250 m²), 01.01.2028 Nullemissionsstandard für neue Behörden-Gebäude und Solarpflicht für Bestands-NWG der öffentlichen Hand > 2.000 m², 01.01.2029 erste Stufe der Brennstoff-Treppe (10 %) und Solarpflicht > 750 m², 31.12.2029 Gebäudeautomation/Energiemanagement bei Anlagen > 70 kW, 01.01.2030 erste Renovierungsanforderungs-Stufe (§ 40, 3,50-fach), 01.01.2031 Solarpflicht > 250 m², 01.01.2033 zweite § 40-Stufe (2,95-fach). Dazu kommt die kommunale Wärmeplanung bis 30.06.2028 (WPG). Welche Liegenschaft wann betroffen ist, zeigt der Gebäudesteckbrief.
Brauche ich dafür einen neuen Energieausweis?
Nicht zwingend. Der Nachweis der Einhaltung (§ 41 GModG) kann über einen vorhandenen Energieausweis oder in anderer geeigneter Weise erfolgen, sofern darin die Gesamtenergieeffizienz ausgewiesen ist. Die Einführung der Renovierungsanforderungen begründet ausdrücklich keinen neuen Anlass für die verpflichtende Ausstellung eines Energieausweises. In der Praxis liefert ein Gebäudesteckbrief nach DIN V 18599 die belastbare Einordnung.
