Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude

Stand 08.08.2026: Alle Angaben dieser Seite sind gegen den verkündeten Gesetzestext geprüft — Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28.07.2026. § 40 tritt zum 01.01.2027 in Kraft; Artikel 9 Absatz 2 nennt dieses Datum als festes Kalenderdatum (keine Sechs-Monats-Frist). § 56 gilt bereits seit dem 29.07.2026 (Artikel 1). Fundstellen im BGBl: § 40 auf S. 23, § 41 auf S. 24, § 56 auf S. 11, Artikel 9 auf S. 58.

Was sind Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude?

Renovierungsanforderungen sind die in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) verankerten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude. Der Eigentümer muss „mit geeigneten Maßnahmen" dafür sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz seines Gebäudes eine festgelegte Obergrenze nicht überschreitet. Das Gesetz schreibt keine konkreten Bau- oder Sanierungsmaßnahmen vor — der Eigentümer bleibt in der Wahl der Mittel frei; entscheidend ist allein das Ergebnis.

§ 40 setzt Artikel 9 Absatz 1 der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um und folgt dem „Worst-First"-Prinzip: Zuerst werden die energetisch schwächsten Gebäude des Bestands in die Pflicht genommen, nicht alle Gebäude gleichmäßig.

Wichtig für die Einordnung: Amtlich heißt die Regelung Renovierungsanforderungen; umgangssprachlich — in Beschlussvorlagen, Presse und Fachdiskussion — wird sie „Sanierungspflicht" genannt. Beide Begriffe meinen dieselbe Norm. Was sie nicht meint: eine pauschale Pflicht zur Vollsanierung. § 40 setzt eine ergebnisbezogene Effizienz-Obergrenze, und er ist nicht der Sammelbegriff für alle Gebäude-Pflichten des GModG — Nachrüstpflichten (§ 35), Gebäudeautomation (§ 56) und Solarpflicht (§ 106) stehen daneben, mit eigenen Fristen.

Merksatz: § 40 setzt eine ergebnisbezogene Effizienz-Obergrenze für die energetisch schwächsten Nichtwohngebäude — keine pauschale Pflicht zur Vollsanierung.

§ 40 GModG im Detail: zwei Stufen, ein Referenzwert

Maßgeblich ist der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung — im Verhältnis zu einem Referenzgebäude gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung (technische Referenzausführung nach Anlage 2 GModG, Primärenergiefaktor 0,7).

Die Schwellenwerte wurden laut Gesetzesbegründung so bestimmt, dass zum Stichtag 1.1.2020 rund 16 % der Nichtwohngebäude in den schlechtesten Effizienzbereich (Klasse G) fielen — daher die Staffelung.

Effizienzklassen-Skala: Welche Klasse wann in die Pflicht kommt

Übersetzt in die Effizienzklassen-Systematik des GModG (§ 86) greifen die beiden § 40-Stufen exakt an den Klassengrenzen G und F: Ein Nichtwohngebäude der Klasse G (Jahres-Primärenergiebedarf über dem 3,5-fachen des Referenzgebäudes) muss bis zum 1. Januar 2030 unter die Obergrenze gebracht werden, Klasse F (über dem 2,95-fachen) folgt zum 1. Januar 2033. Klassen A bis E sind von § 40 nicht betroffen.

Für die Förderplanung heißt das konkret: Ein Gebäude kann förderseitig als Worst Performing Building (BEG, WPB-Bonus) gelten, ohne unter § 40 zu fallen — und umgekehrt. Beide Einstufungen gehören deshalb als zwei getrennte Spalten in dieselbe kommunale Gebäude-Excel, damit Pflicht-Frist und Förderfenster je Liegenschaft gemeinsam geplant werden können — im Gebäudesteckbrief stehen sie später nebeneinander.

Wer ist betroffen — und warum nicht nur Kommunen?

Die Gesetzesbegründung adressiert rund 1,84 Millionen Nichtwohngebäude. Das betrifft zwei große Eigentümergruppen gleichermaßen:

• Öffentliche Hand — Rathäuser und Verwaltungsgebäude, Schulen und Kitas, Sport- und Mehrzweckhallen, Bauhöfe, Feuerwehrgerätehäuser. Für Kommunen ist § 40 als Pflichtaufgabe der Daseinsvorsorge haushaltsrelevant.
• Gewerbe und Betriebe — Büro- und Geschäftsgebäude, Handelsimmobilien, Produktions- und Logistikhallen. Hier ist die Renovierungsanforderung zugleich ein Werterhalt- und Stranded-Asset-Thema.

Ob ein konkretes Gebäude in die schlechtesten 16 % bzw. 26 % fällt, lässt sich nicht pauschal sagen — es hängt vom Jahres-Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude ab. Diese Einordnung liefert eine Gebäudebewertung nach DIN TS 18599.

Wann gilt die Anforderung als erfüllt? Ausnahmen

Vor jeder Sanierungsplanung lohnt der Blick auf § 40 Abs. 3 — er nimmt einen erheblichen Teil des kommunalen Bestands aus der Pflicht, ohne dass eine einzige Maßnahme nötig wäre. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude

1. ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde,
2. vor 1996 errichtet wurde und der Eigentümer nachweist, dass es später mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 gebracht worden ist (oder dass sein Jahres-Heizwärmebedarf deren Anforderungen einhält),
3. eine Heizungsanlage nutzt, die die bereitgestellte Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe erzeugt, oder
4. mit Fernwärme versorgt wird.

Die Nummern 3 und 4 sind für die kommunale Portfolio-Planung die wichtigsten: Eine Schule am Wärmenetz und ein Rathaus mit Wärmepumpe erfüllen § 40, unabhängig von Baujahr und Hüllenqualität. Wer den Heizungstausch ohnehin plant, erledigt damit zugleich die Renovierungsanforderung — das verschiebt die Reihenfolge im Sanierungsfahrplan spürbar.

Gar nicht anzuwenden ist § 40 Abs. 1 nach Absatz 4 auf

• ein Nichtwohngebäude, bei dem zum Stichtag feststeht, dass es abgerissen wird, das Betriebsgelände aufgegeben wird, die Nutzung geändert wird oder es einer umfassenden Sanierung unterzogen wird,
• ein Baudenkmal oder sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz nach Bundes- oder Landesrecht,
• eine Industrieanlage, Werkstatt oder ein landwirtschaftliches Nutzgebäude mit jeweils niedrigem Energiebedarf,
• ein freistehendes kleines Gebäude (unter 50 m² Nutzfläche, § 3 Abs. 1 Nr. 17),
• Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung.

Dazu kommt die allgemeine Grenze des Absatzes 1 Satz 2: Die Anforderung greift nicht, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Jede Berufung darauf ist eine Einzelfall-Feststellung je Liegenschaft und gehört prüffest dokumentiert, bevor sie in einer Sitzungsvorlage steht.

Der Nachweis (§ 41 GModG) erfolgt auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde — über einen Energieausweis oder in anderer geeigneter Weise, sofern die Gesamtenergieeffizienz darin ausgewiesen ist. § 40 begründet selbst keinen neuen Ausstellungsanlass. Eine Einschränkung ist allerdings zu beachten: Mit einem vor dem 1. Januar 2027 ausgestellten Energiebedarfsausweis trägt der Nachweis bis zum 31.12.2032 nur, wenn der ausgewiesene nicht-erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-fache des ausgewiesenen Endwerts der Effizienzskala erreicht — ab dem 01.01.2033 höchstens das 0,4-fache (§ 41 Satz 3). Bei genau den Gebäuden, die § 40 adressiert, reißt ein Alt-Ausweis diese Grenze regelmäßig; dann ist der Nachweis neu zu führen.

Merksatz: Vor der Maßnahmenplanung die Erfüllungsfiktionen prüfen — Fernwärme und Wärmepumpe erledigen § 40 ohne eine einzige Hüllen-Maßnahme.

„Renovierungsanforderungen" — Abgrenzung zur bisherigen Begriffswelt

Bis zum GModG wurden energetische Pflichten überwiegend über das GEG (§§ 71, 72 — 65-%-EE-Vorgabe, Kessel-Betriebsverbot) geregelt. Diese Heizungs-Vorgaben entfallen mit dem GModG. An ihre Stelle tritt für Nichtwohngebäude die ergebnisbezogene Renovierungsanforderung nach § 40. Wichtig für alle, die mit älteren Unterlagen arbeiten: Das GModG hat die Paragraphen des Bestandsgebäude-Teils umnummeriert — die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke steht jetzt in § 35 (früher § 47 GEG), die Bauteilanforderungen bei Änderung in § 36 (früher § 48). Beide bestehen unverändert fort. Die vollständige Zuordnungstabelle steht im Übergangsrecht-Erklärer. Wer nach „Sanierungspflicht Nichtwohngebäude" oder „MEPS" sucht, meint in aller Regel genau diese Renovierungsanforderung — der amtliche Begriff im Gesetz ist jedoch Renovierungsanforderung.

Den Begriff im breiteren Kontext erklärt unser Glossar-Eintrag Renovierungsanforderungen; die Einordnung des Gesamtgesetzes steht unter GModG.

Nicht nur § 40: die zweite Frist — Energiemanagement ab 70 kW (§ 56 GModG)

Das GModG enthält neben den Renovierungsanforderungen eine zweite Pflicht mit eigener Frist, die viele Nichtwohngebäude früher trifft: § 56 GModG — Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung, der Nachfolger des § 71a GEG, in Umsetzung von Artikel 13 der EU-Gebäuderichtlinie.

Ein bestehendes Nichtwohngebäude, dessen Heizungsanlage, kombinierte Raumheizungs- und Lüftungsanlage, Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage eine Nennleistung von mehr als 70 Kilowatt hat, muss bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgerüstet werden — es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar (§ 56 Abs. 1). Bisher lag diese Schwelle bei 290 kW; die Absenkung auf 70 kW holt einen erheblichen Teil der kommunalen Liegenschaften in die Pflicht — Schulen, Hallen und größere Verwaltungsgebäude liegen mit ihrer Heizlast häufig darüber.

Der Sache nach verlangt § 56 ein technisches Monitoring mit Gebäude-Energiemanagement (so die Gesetzesbegründung). Das System muss nach § 56 Abs. 2 sechs Dinge können:

1. Verbräuche aller Hauptenergieträger und gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren — und den Verbrauch anpassen,
2. die Daten über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich machen (firmen- und herstellerunabhängig auswertbar),
3. Anforderungswerte für die Energieeffizienz des Gebäudes aufstellen,
4. Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme erkennen,
5. den Betreiber über mögliche Effizienz-Verbesserungen informieren und
6. die Raumklimaqualität überwachen.

Für Neubauten gilt zusätzlich ein Mindest-Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11:2025-10: Grad C bei Anlagen über 70 kW, Grad B über 290 kW, jeweils mit technischem Inbetriebnahme-Management (§ 56 Abs. 3).

Zur selben Frist kommt ein zweites Gewerk: § 56 Abs. 6 verlangt für dieselben Gebäude — Anlage über 70 kW — bis zum Ablauf des 31.12.2029 eine automatische Beleuchtungssteuerung, angemessen zoniert und mit Belegungserkennung, ebenfalls unter dem Vorbehalt technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. In Schulen, Sporthallen und Verwaltungsfluren ist das ein eigenständiges Elektro-Gewerk mit eigenem Budgetansatz und gehört in dieselbe Vergabe wie die Gebäudeautomation.

Wer schon investiert hat, gewinnt Zeit: Wurde in den drei Jahren vor dem 1. Januar 2027 ein Gebäudeautomations-System eingebaut, das die Anforderungen des Absatzes 2 noch nicht erfüllt, darf die Nachrüstung nach dem 31.12.2029 erfolgen — die Frist dafür beträgt zehn Jahre (§ 56 Abs. 4). Für Kommunen, die gerade erst eine Leittechnik erneuert haben, ist das die entscheidende Entlastung; sie ist aber an das Einbaudatum gebunden und deshalb zu belegen.

Frist-Logik und Praxis-Anreiz: § 56 steht in Artikel 1 des Gesetzes und gilt damit seit dem 29.07.2026; die Ausrüstungsfrist 31.12.2029 endet vor der ersten § 40-Stufe (01.01.2030). Ein Verstoß gegen die Ausrüstungspflicht ist bußgeldbewehrt — bis 5.000 € nach § 108 Abs. 1 Nr. 7. Und es gibt einen handfesten Nebeneffekt: Wer ein System nach § 56 Abs. 2 betreibt, ist von der wiederkehrenden energetischen Inspektionspflicht für Klima- und Lüftungsanlagen befreit (§ 74 Abs. 3), die sonst alle zehn — bei Anlagen über 70 kW alle fünf — Jahre fällig ist (§ 76). Diese Befreiung greift sauber ab dem 01.01.2027: In der Fassung des Artikels 1 verweist § 74 Abs. 3 noch auf § 56 Abs. 5, erst Artikel 2 setzt den Verweis auf Absatz 2. Für die Vorbereitung heißt das: Die Anlagen-Nennleistungen gehören in die kommunale Gebäude-Excel — eine Spalte „kW je Wärme-/Klima-/Lüftungsanlage", dann zeigt die Liste auf einen Blick, welche Liegenschaften bis Ende 2029 auszurüsten sind.

Ergebnis: Die § 56-Frist 31.12.2029 endet vor der ersten § 40-Stufe — die Anlagen-Nennleistungen gehören deshalb als erste Spalte in die kommunale Gebäude-Excel.

Die Frist, die noch früher greift: Inspektion von Klima- und Lüftungsanlagen (§§ 74–76)

Eine Pflicht mit kürzerer Vorlaufzeit als alles bisher Genannte, weil sie ab dem 01.01.2027 rückwärts auf den vorhandenen Anlagenbestand wirkt: Artikel 2 zieht die Lüftungsanlagen erstmals in die energetische Inspektion. § 74 Abs. 1 erfasst ab dem 01.01.2027 neben Klimaanlagen und kombinierten Klima-/Lüftungsanlagen über 12 kW Kältebedarf auch Lüftungsanlagen mit mehr als 70 kW Nennleistung.

Die Übergangsfristen des § 76 rechnen ab dem 01.01.2027 und richten sich nach dem Anlagenalter:

Danach ist alle fünf Jahre wiederkehrend zu inspizieren (bei Klimaanlagen bis 70 kW: alle zehn Jahre). Für Klimaanlagen über 12 kW, die am 1. Oktober 2023 bereits älter als zehn Jahre waren, läuft die Erstinspektion bis zum 31.12.2028. Die Inspektion über 70 kW ist nach DIN SPEC 15240:2019-03 durchzuführen (§ 75 Abs. 3); bereits erfolgte Prüfungen nach der F-Gase-Verordnung (EU) 2024/573 werden angerechnet (§ 75 Abs. 5).

Betroffen sind genau die Liegenschaften mit raumlufttechnischen Anlagen: Sporthallen, Schwimmbäder, Mensen, Aulen, Feuerwehrgerätehäuser mit Absaugung. Praktische Konsequenz: Die Gebäude-Excel braucht neben der Heizleistung eine Spalte Baujahr und Nennleistung der RLT-Anlage — daraus fällt die Frist unmittelbar heraus. Und hier schließt sich der Kreis zu § 56: Ein System nach § 56 Abs. 2 befreit von genau dieser Inspektionspflicht, was die Ausrüstung wirtschaftlich zusätzlich trägt.

Fristen-Radar: alle GModG-Stichtage für kommunale Nichtwohngebäude

Die Renovierungsanforderungen sind nur eine von mehreren Fristen, die das GModG für Nichtwohngebäude setzt. Die folgende Tabelle ist unser vollständiges Fristen-Radar zum Nachschlagen — was das Gesamtgesetz für kommunale Liegenschaften bedeutet und in welcher Reihenfolge die Verwaltung es abarbeitet, bündelt der Hub GModG für Kommunen. Alle Angaben aus der am 28.07.2026 verkündeten Fassung; die Stichtage sind feste Kalenderdaten:

Dazu kommt außerhalb des GModG die kommunale Wärmeplanung (WPG): Frist für Kommunen unter 100.000 Einwohnern ist der 30.06.2028 — Details zur Wärmeplanung.

Auffällig ist die Dichte des 01.01.2027: An diesem Tag greifen mit der Solarpflicht im Neubau, der Energieausweis-Pflicht für Verwaltungsgebäude und der Ladeinfrastruktur-Pflicht im Bestand drei Vorschriften gleichzeitig — zwei davon ohne jede Flächen- oder Anlass-Schwelle. Wer den Haushalt 2027 aufstellt, sollte alle drei in derselben Zeile führen.

Ebenfalls auffällig: Die Solarpflicht im Bestand arbeitet sich von 2028 bis 2031 durch praktisch jedes Portfolio (von > 2.000 m² bis > 250 m² Nutzfläche) — Schulen, Hallen und Rathäuser der 2.500–20.000-Einwohner-Kommunen liegen fast alle über der letzten Schwelle; Staffel, Ausnahmen und der Vorrang der § 40-Pflicht (§ 106 Abs. 3) stehen auf der eigenen Solarpflicht-Seite. Wer die Stichtage je Liegenschaft im Blick behalten will, braucht die Flächen- und Anlagendaten an einem Ort — Startpunkt ist die kommunale Gebäude-Excel mit einer Spalte je Schwelle: Nutzfläche, Anlagen-Nennleistung in kW, § 40-Klasse. Prüffest wird diese Zeile später im Gebäudesteckbrief, planbar im Sanierungsfahrplan, der Maßnahmen, Fristen und Förderfenster in eine Reihenfolge bringt.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Das Gesetz ist beschlossen, die Stichtage 2030 und 2033 stehen fest: Die „Worst-First"-Logik macht früh Klarheit über die eigene Position wertvoll — gerade weil 2030 für investive Entscheidungen kurz ist.

1. Ist-Stand ermitteln — Gebäudebewertung nach DIN TS 18599, je Liegenschaft ein Gebäudesteckbrief. Erst er zeigt, ob ein Gebäude in Klasse G oder F — die betroffenen 16 % / 26 % — fällt.
2. Priorisieren — über einen Sanierungsfahrplan die Reihenfolge nach Wirtschaftlichkeit, Förderfenster und Renovierungsanforderung festlegen.
3. Förderung sichern — die passenden Förderprogramme stapeln, bevor die Pflicht greift; Ordnungsrecht frisst Subvention.

Für die fachliche Einordnung und Förderbegleitung sind wir auf die Energieberatung kommunaler und gewerblicher Nichtwohngebäude spezialisiert.

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